Закон "О залоге" (ФЗ №2872-1) был принят в 1992 г. В определенной степени этот нормативный акт восполнил существовавшие до того момента правовые пробелы. Однако остались и нерешенные вопросы. Рассмотрим далее основные положения ФЗ №2872-1. 
Актуальность проблемы
До принятия ФЗ №2872-1 кредит под залог недвижимости не имел четкой нормативной регламентации. В этой связи зачастую возникали весьма противоречивые ситуации. Сделки, касающиеся жилищной ипотеки, основывались на договоре о купле-продаже. Фактически, собственнику необходимо было продать квартиру банку и заключить с ним соглашение об аренде с последующим выкупом. Одним из существенных недостатков этой схемы являлось то, что владельцу жилья приходилось выписываться с площади. При этом собственнику предоставлялось порядка 60% от минимальной стоимости объекта на срок 3-4 мес. Высока была и степень риска владельца. Так, в случае банкротства финансовой компании существовала вероятность, что проданная им квартира пойдет на погашение долгов банка. Для снижения рисков, а также регламентации сделок с объектами и был принят Закон "О залоге".
Ипотека
Она выступает в качестве одной из форм залога. Ипотека считается акцессорным обязательством. Ее специфика состоит в том, что обеспечению подлежит исключительно действительное требование, вытекающее из договора. Из этого следует очень важный вывод. Не может иметь обеспечения мнимое требование. Если субъекту, рассчитывавшему по соглашению получить заем под залог, средства переданы не были, то обязательств у него не возникает. 
Ценные бумаги
Закон "О залоге" был дополнен ФЗ №152. Этот нормативный акт создал правовую базу для становления вторичного рынка ипотечного кредитования. Инвесторы, обеспечивающие рефинансирование ссуд, а также специализированные компании-агенты получили возможность вести деятельность, связанную с обращением обязательственных ценных бумаг. В результате выпуск облигаций с обеспечением и сертификатов участия стал юридически обоснованным. Положения ФЗ №152 позволяют банковским организациям реализовывать ценные бумаги, ускоряя, таким образом, окупаемость выданных ссуд. Это, в свою очередь, способствует развитию сектора ипотечного кредитования.
Важный момент
Ипотека – залог имущества, при котором объект остается в пользовании и владении субъекта, получившего ссуду. Это касается и случаев приобретения жилья, выступающего как обеспечение обязательств, на средства банка. Право собственности в таких ситуациях регистрируется на получателя средств. 
Категории обязательств
Закон "О залоге" определяет примерный список соглашений, которые могут иметь обеспечение. Они приводятся в ст. 2. Отдельной разновидностью считается заем под залог. В качестве общего признака всех сделок выступает денежный характер требования. Это означает, что обязательства по предоставлению услуг, производству работ и пр. обеспечиваться ипотекой не могут. Однако ипотека допускается в рамках внедоговорных обязательств. Например, ею могут обеспечиваться обязательства, возникшие вследствие причинения ущерба.
Специфика правоотношения
Ипотека, выступая как акцессорное обязательство, существует до того момента, пока действительно основное требование. Прекращение дополнительного соглашения не влечет исходного правоотношения. Договор залога может быть самостоятельным. Это означает, что он может существовать отдельно относительно основного соглашения, из которого вытекает обеспеченное обязательство. 
Характер требований
Обязательство, которое обеспечивает договор залога, должно быть денежным. При этом ипотечные условия могут включаться в содержание основного соглашения. Например, в договоре указывается, что своевременный возврат основной задолженности и процентов гарантируется переданным объектом. Закон "О залоге" разделяет требования. Так, выделяется основной долг и дополнительные средства, подлежащие выплате по условиям сделки. При этом ипотекой может обеспечиваться как частичная, так и полная сумма задолженности. Если в соглашении не оговариваются проценты за пользование средствами, то они рассчитываются на основании ставки рефинансирования.
Дополнительные затраты
О них говорится в ст. 4 ФЗ №2872-1. Дополнительными в данном случае считаются затраты, которые финансовая структура, предоставляющая, например, кредит под залог недвижимости, может понести в связи с необходимостью обеспечивать сохранность объекта. Это могут быть расходы на содержание, погашение налоговой задолженности, охрану и так далее. В соответствии с общими правилами, указанные издержки компенсируются за счет имущества, предоставленного в залог.
Между тем допускается обусловить подписание соглашения уплатой определенной суммы должником. Из нее кредитор может покрывать дополнительные затраты. Стоит сказать, что в нормативном акте не присутствует никаких ограничений по величине указанных расходов, в том числе и относительно случаев, когда они будут чрезмерными. По всей видимости, законодатель руководствовался тем, что залогодержатель сам будет контролировать эти затраты. Это обуславливается тем, что в качестве источника их возмещения будет выступать вещь, принятая в качестве обеспечения, стоимость которой имеет пределы. 
Предмет залога
Он определяется в зависимости от типа сделки. Например, ипотека обеспечивается исключительно недвижимостью. Как правило, предоставляется именно тот объект, который приобретается на ссудные деньги. При этом допускается получение кредита под уже имеющуюся недвижимость. Объекты могут быть самыми разными. Это может быть квартира в новостройке или жилье, приобретенное на вторичном рынке. Однако в любом случае объект должен быть в собственности.
В качестве предмета залога могут выступать земельные участки. При этом в нормативном акте сделана оговорка относительно наделов, находящихся в собственности муниципалитета или государства. Другими правовыми документами предусматривается залог автомобиля и иных вещей. Для таких сделок действуют несколько иные правила. Заем под залог может выдаваться не только банками. Нормативными актами регламентируется деятельность ломбардов, которые предоставляют небольшие суммы владельцам различных вещей. 
Договор залога
Основные условия соглашения перечисляются в п. 1 ст. 9 ФЗ №2872-1. По существу, они совпадают с теми, которые приводятся в п. 1 ст. 339 ГК. Однако в ст. 9 отсутствует условие о месте нахождения заложенного имущества. Что касается ипотеки, то объектом всегда владеет и пользуется должник. Поскольку закладывается недвижимость, ее идентификация начинается с обозначения вида – земельный участок, дом, квартира и пр. Если объект имеет наименование, то оно указывается в соглашении (к примеру, спорткомплекс "Мастер").
Место нахождения определяется адресом. Если же он отсутствует, объект привязывается к конкретной местности. В соглашении обязательно указывается вид права, по которому объект принадлежит должнику, а также орган, его зарегистрировавший. Кроме этого, приводится дата, место заключения основного соглашения. На практике целесообразно указать также суть первоначального обязательства, размер и сроки его погашения. Это позволит избежать вероятных проблем с контрольными регистрирующими органами. Уполномоченные инстанции могут посчитать недостаточным наличие отсылки к первоначальному договору и потребовать приведения полных сведений о нем в ипотечном соглашении. 
Оценка объекта
Она осуществляется по соглашению сторон. Отдельные правила, однако, предусмотрены для оценки заложенной недвижимости, находящейся в собственности муниципалитета либо государства. В отношении этих объектов действуют положения ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Если предметом залога выступает частный объект, то определение стоимости стороны соглашения могут доверить независимому эксперту.