Правильное принятие важных финансовых решений позволит избежать множества мелких проблем в будущем. Одним из наиболее важных решений, которые люди принимают в своей жизни, является вопрос относительно того, нужно ли покупать дом.
Чтобы сделать правильный выбор, важно не поддаться одному из распространенных заблуждений, которые возникают, когда люди начинают сравнивать преимущества владения своим домом по сравнению с арендой жилья.
Жилье – это актив или пассив?
Многие люди полагают, что их дом является активом в их личном балансе. Но это не всегда так.
Актив позволяет положить деньги в ваш карман, в то время как пассив берет деньги из него. Ваш дом является пассивом, поскольку за проживание в нем вам приходится платить.
Инвестиционная собственность, генерирующая положительный денежный поток, является активом. Если собственность пустует, денежный поток становится отрицательным, и ваш объект недвижимости превращается в пассив.
Доходы от недвижимости
В долгосрочной перспективе недвижимость приносит невысокий доход. Йелльский экономист Роберт Шиллер отметил, что в период с 1915 по 2015 годы цены на недвижимость на дома в США росли на 0,6 % в год без учета инфляции.
Компания Credit Suisse в 2018-м завершила исследование, в котором проводилось изучение роста цен на недвижимость в 11 странах, начиная с 1900 года. В результате было установлено, что среднегодовой рост составил 1,3 %.
С 1900 года американские акции приносили 6,5 годовой прибыли в год.
«Рост цен на жилье был неравномерным…, в течение первой половины 20-го века они вообще не изменились», - говорится в отчете Credit Suisse.
Рост цен на жилье начался в 1950-х годах, в 1960-х годах он еще больше увеличился. Наиболее высокий рост цен на жилье наблюдался в период с середины 1990-х годов и до конца Мирового финансового кризиса, когда они росли на 6,2 % в год.
Что заставило расти цены на дома быстрее?
Падение процентных ставок было одним из основных благоприятных факторов.
Не последнюю роль в этом сыграли и принимаемые правительством законы. Еще в 1930 году доля домовладельцев в США составляла 47 %. Большинство кредитов на недвижимость были «шаровыми» (предусматривали единовременную выплату основной части кредита), процентные ставки – изменяющимися, а требования к первому взносу – высокими.
Федеральное управление жилищного строительства FHA субсидировало ипотечные кредиты и облегчило покупку жилья. Это помогло увеличить долю домовладений в стране до 55 % в 1950 году. А к 1970 году она достигла 63 %.
Стоит отметить пару моментов.
- Эффект новизны в значительной степени влияет на восприятие того, что называется «нормальной» оценкой недвижимости.
- Поскольку процентные ставки в настоящее время достигли своего 100-летнего минимума, а это значит, что данный исторически благоприятный фактор (эффект новизны) не оказывает своего благоприятного действия.
- Кроме того, не следует упускать из виду роль различных «рычагов». Средний пенсионер не изменяет свой портфель акций более 5 раз. Если он имеет ипотечный кредит на дом, он получит доход тогда, когда его недвижимость ценится. В противном случае он сильно рискует.
Преимущества владения своим домом
Существует множество преимуществ в связи с владением собственным домом. Наиболее очевидным является возможность повышения стоимости.
Ипотека также может выступать в роли невидимого сберегательного счета. Она была одной из основных форм обогащения среднего класса в Америке в прошлом веке. Постоянно выплачивая определенную фиксированную сумму в то время, как росли цены, люди создавали свой капитал.
Кроме того, имеются налоговые вычеты для доступных ипотечных кредитов. Хотя президент США Дональд Трамп ввел ограничения в отношении доступных налоговых вычетов.
Безусловно, денежно-кредитные условия не являются единственной причиной, по которой стоит покупать дом. Для многих людей свой дом предоставляет такие плюсы, как чувство стабильности и свобода в вопросе совершенствования своей собственности.
Скрытые расходы
Если кто-то продает дом за 500 тысяч долларов, при этом заплатив за него всего 400 тысяч долларов, это может выглядеть как доход в 25 %. На самом деле, существует множество скрытых расходов, которые существенно уменьшают его.
Например, затраты на деловые операции. Потенциальный покупатель недвижимости должен тщательно все взвесить, среди его затрат может быть 5%-е вознаграждение брокера и большие транспортные расходы.
Среди других скрытых расходов наиболее ощутимыми являются:
- налог на недвижимость;
- эксплуатационные расходы.
