Пандемия коронавируса спровоцировала глобальный экономический кризис. Денег у людей стало меньше, а те, у кого они есть, не спешат расставаться с накоплениями. Как результат повсеместное падение цен на недвижимость. Казалось бы, самое время вкладываться в жилье или коммерческие объекты, пока не поздно. Но как не попасть впросак в долгосрочной перспективе, поддавшись сиюминутной конъюнктуре?
Куда податься
Люди консервативных взглядов, далекие от рынка криптовалют и доткомов, обычно инвестируют средства в понятные механизмы, предусматривающие выплаты процентов, которые можно подсчитать и "пощупать". Чаще всего это банковские вклады. Более продвинутые приобретают акции и облигации.
Но вот незадача: из-за пандемии Центробанк вдвое понизил ключевую ставку за последние полгода, к которой обычно привязаны проценты по вкладам. В результате доходность снизилась, поставив крест на востребованности банковских депозитов.
И в этом случае многие граждане, владеющие некими сбережениями, подумывают сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Этот механизм всегда был популярен. Однако существуют риски, которые способны привести к противоположному результату. Покупая жилье по одной цене, вы не получаете гарантий, что она впоследствии подрастет или хотя бы сохранится на одном уровне. А может, обратить внимание на коммерческую недвижимость? Попробуем разобраться.
Сегменты рынка
Специалисты четко разделяют всю недвижимость на два основных кластера: жилую и коммерческую. Каждый из них в свою очередь разбивается на дополнительные сегменты. Жилье бывает первичным (новостройка) и вторичным (б/у), бюджетным и премиальным. Это может быть комната, квартира, частный дом. Находиться в городе, пригороде или сельской местности.
Каждый из пунктов влияет на конечную стоимость и востребованность в будущем. Например, люди чаще заражаются коронавирусом в людных местах, коими являются многоквартирные дома. Поэтому не исключен рост спроса на частную недвижимость. Есть даже те, кто готов переехать из города на дачу или в деревню.
Коммерческий сектор
Это же кается и коммерческой недвижимости. Она еще более разнообразна и вариативна. Можно заниматься ритейлом, сдавать офисные или складские помещения, владеть производственными и торговыми объектами, вести гостиничный бизнес.
Последний, например, был популярен среди обычных граждан, обладавших определенной суммой денег и решивших заняться бизнесом. Со стороны он кажется интересным и не очень сложным. Оборудовал агроусадьбу в живописном месте и сдавай горожанам.
Но гостиничный сектор как раз очень сильно пострадал во время пандемии. Многие смельчаки, решившие почувствовать себя отельерами, или разорились, или сводят концы с концами.
Факторы роста цен
Владение коммерческой недвижимостью требует вовлечения владельца в бизнес. Смысл содержать торговый центр и не сдавать помещения в аренду? Здесь уже не получится просто приобрести объект "на будущее", иначе теряется принцип инвестиций. Но для подобной деятельности необходимы определенные знания в области законодательства и рыночных механизмов.
Доходность жилого либо коммерческого объекта складывается из 2 факторов:
- Поднимутся ли в будущем цены на недвижимость. Можно ли будет продать владение выше стоимости приобретения с учетом инфляции.
- Можно ли и насколько выгодно сдавать объект в аренду.
Выбор инвестиционного проекта
Рассматривая недвижимость среди множества предложений, обычно обращают внимание на следующие позиции:
- фронт ремонтных работ, общее состояние приобретения;
- местоположение;
- наличие коммуникаций: света, воды, газа, телефонной линии и прочего;
- надежность застройщика при инвестировании в новостройку.
Каждый из этих пунктов влияет на окупаемость и нуждается в анализе. Необходимо соотнести желание с возможностями.
Минусы инвестиций в недвижимость
Любые дорогостоящие проекты сопряжены с рисками. Вот что вас ожидает:
- Невозможность точно предугадать поведение рынка недвижимости, сроки окупаемости и размер прибыли.
- Длительность инвестиционного проекта.
- Дополнительные расходы на риэлтеров, консультантов и юристов, особенно если речь идет о коммерческих объектах.
- Возможное банкротство застройщика, обман, серые схемы и криминал.
Плюсы инвестиций
Но люди бы не вкладывались в недвижимость, если бы это не было выгодно. Какие бонусы могут вас ожидать:
- Сейчас рынок находится на спаде. А он, как известно, подвержен не только падениям, но и взлетам. С высокой долей вероятности когда-нибудь он пойдет вверх.
- Возможность быстро продать жилье или объект на пике роста экономики. В благополучные годы спрос превышает предложение.
- Жильем можно пользоваться самим или сдавать в аренду, получая дополнительную прибыль.
- При нехватке собственных средств можно прибегнуть к механизмам кредитования.
- Выгоднее всего вкладываться в новый объект во время его строительства. После сдачи в эксплуатацию он подорожает минимум на 20 %.
Коронавирусные риски
Необходимо четко понимать текущую ситуацию. Понятно, что в будущем проблема пандемии может пойти на спад в случае выработки эффективных методик лечения и массовой вакцинации. Но если вкладываться сейчас, необходим некий запас прочности, чтобы переждать смутное время.
Например, приобретая с целью дальнейшей перепродажи дом или квартиру на последние деньги, необходимо учитывать неизбежность коммунальных платежей, не говоря о ремонте. То есть придется содержать и нынешнее жилье, и вновь приобретенное. Можно сдать лишнюю квартиру в аренду, но и это сопряжено со многими рисками. Кто знает, какие жильцы попадутся?
COVID-19 больно ударил и по коммерческому сектору. Специалисты отмечают, что больше других просел ритейл. Из-за ограничений и опасений посещение торговых и развлекательных центров снизилось, их владельцы несут убытки.
Не легче владельцам частных гостиниц, турбаз, агроусадеб. Хотя ограничения по выезду за рубеж заставили россиян отдыхать на родине, люди предпочитают посещать популярные раскрученные курорты, желательно у моря. Либо экономить на отдыхе.
Таким образом, если владельцы объектов у моря и в популярных горнолыжных курортах еще могут как-то компенсировать срыв сезона в первой половине года путем повышения тарифов, то остальные отельеры в других регионах столкнулись с нехваткой клиентов и высокими расходами на внедрение мер безопасности.
Так что думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь.
