Большинству людей кажется, что покупка недвижимости – это лучшая инвестиция, которую они могут сделать. Принято считать, что она становится дороже год от года. Однако мало кто рассчитывает реальную прибыль, которую удается получить таким способом. Герой сегодняшней истории, Брайс Леунг, ушел на пенсию миллионером в 31 год и утверждает, что покупка дома - худшая инвестиция. Он доказывает это на примере типичной семьи.
Сухие расчеты
Исторически сложилось так, что жилищное строительство имеет тенденцию к росту по уровню инфляции. Предположим, что оно растет с той же скоростью, что и фондовый рынок, среднегодовая ставка составляет 6%. Если это произойдет, то спустя девять лет дом, купленный за условные 500 единиц, будет стоить 844 единицы. Согласитесь, эта прибавка кажется солидной. Вот почему большинство людей уверены, что продавая свое жилье спустя несколько лет, они непременно получат прибыль. Казалось бы, все круто, верно?
Однако проблема в том, что эти расчеты совсем не учитывают расходы на владение домом, которые в течение всех этих лет придется оплачивать собственнику. Дом нужно поддерживать в надлежащем состоянии и вовремя ремонтировать, чтобы его цена не опустилась.
Кроме того, нужно учитывать расходы на покупку и продажи недвижимости. Помимо обязательных расходов на государственную регистрацию, возможно, придется воспользоваться услугами риэлтора, что обходится в разы дороже.
Затраты на содержание недвижимости
Давайте вкратце поговорим о тех расходах, которые предстоят потенциальному домовладельцу. Итак, вы должны застраховать дом. Цены варьируются в зависимости от города, но в среднем это около 0,5% от стоимости дома в год. Эта сумма выплачивается ежегодно, поэтому в течение девяти лет это составляет 22,5 единиц.
Важно не забывать, что в соответствии с налоговым законодательством вы должны платить налоги на имущество, которые составляют около одного процента от стоимости недвижимости. За девять лет это еще 45 единиц.
Не забывайте о расходах на содержание. Риэлторы рекомендуют ежегодно выделять от 1% до 3% от стоимости вашего дома на подобные расходы. Таким образом, составит еще 45 единиц.
Итак, спустя девять лет вы, наконец, продаете дом и рассчитываете, что разница между стоимостью продажи и покупки составит вашу прибыль. В нашем примере это 344 единицы. Однако из этой суммы придется вычесть все ранее перечисленные расходы. Кроме того, если вы пользуетесь услугами риэлтора, не забывайте, что они тоже стоят денег.
В итоге предполагаемая прибыль сократится примерно вполовину.
Расходы на ипотеку
Возможно, вы до сих пор считаете, что покупка дома – не такая уж плохая инвестиция, и она по-прежнему остается прибыльной. Однако в нашем примере не учитывается тот факт, что недвижимость приобретается в ипотеку. Как известно, так делает большинство семей, потому что далеко не у всех есть собственные средства.
Типичный первоначальный взнос при покупке дома составляет 10%. Кроме того, нужно ежемесячно вносить платежи, часть которых будет включать в себя проценты за использование кредита. В результате за несколько лет придется заплатить внушительную переплату, что полностью обесценивает потенциальную прибыль, которую можно было бы получить при последующей продаже недвижимости.
Что еще нужно учитывать?
Кроме всего прочего, нужно учитывать тот факт, что вышеприведенный пример построен на довольно оптимистичном предположении, в соответствии с которым дом год за годом будет дорожать. Возможно, этого не произойдет и тогда покупка дома принесет вам убытки при последующей продаже. То же самое может произойти, если вы оформите банковский кредит под высокий процент.
Дом может быть отличной инвестицией для брокеров по недвижимости, правительства, страховых компаний и банков. В основном для всех, кроме владельца. Для владельца дом - ужасная инвестиция. Жилье может быть хорошей инвестицией, если оно куплено для сдачи в аренду. Однако это совсем другая тема.
