Каждый владелец недвижимости обязан уплачивать ежегодно имущественный налог. Его размер зависит от кадастровой стоимости недвижимости, рассчитываемой работниками Росреестра или приглашенными специалистами. Нередко собственники объектов сталкиваются с тем, что им приходится уплачивать слишком высокий налог. Это обусловлено завышенной кадастровой ценой квартиры или иного помещения. Поэтому нередко задумываются граждане и компании о снижении кадастровой стоимости недвижимости. Процесс может выполняться досудебным или судебным способом.
Понятие кадастровой стоимости
Любые значимые действия с недвижимостью, предполагающие внесение сведений в кадастр, приводят к необходимости уплачивать налоги владельцам. Для этого производится расчет платежа, причем в формулу обязательно включается кадастровая стоимость. Она определяется кадастровыми инженерами, для чего учитывается место расположения, площадь и другие параметры объекта.
Данный показатель представлен ценностью недвижимости в денежном выражении. Он должен быть примерно равным рыночной цене, но нередко приходится сталкиваться с завышенными показателями. Поэтому требуется снижение кадастровой стоимости недвижимости.
Когда используется показатель?
Кадастровая стоимость применяется в разных ситуациях, к которым относятся:
- расчет налога на имущество, который должны уплачивать все владельцы объектов недвижимости, представленные компаниями или частными лицами;
- определение налоговой базы при продаже квартиры или дома, принадлежащего гражданину не меньше трех лет;
- уплата налога компаниями или частными лицами, получающими доход от сдачи объекта в аренду;
- расчет размера нотариального сбора при вступлении в наследство.
Этот показатель используется в разных ситуациях, и владельцы недвижимости заинтересованы, чтобы он обладал оптимальным и объективным размером. Поэтому нередко приходится заниматься снижением кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это позволяет значительно снизить размер налогов, перечисляемых в бюджет за совершение разных сделок с квартирой или иным помещением.
Факторы, влияющие на кадастровую цену
Расчетом данного значения занимаются кадастровые инженеры, являющиеся работниками Росреестра или организации, с которой заключен договор государственным органом. Процесс выполняется ежегодно, поэтому постоянно изменяется показатель. На него влияет множество разных факторов, которые меняются достаточно часто. Поэтому при расчете кадастровой стоимости рассматриваются факторы:
- площадь помещения;
- место расположения объекта, причем учитывается не только географическое место, но и внутридомовое;
- степень износа недвижимости и ее внешнее состояние;
- уровень инфляции в стране;
- развитость инфраструктуры района, где находится объект;
- уровень жизни людей, проживающих в этом районе;
- изменения, происходящие на рынке недвижимости.
Наиболее часто приходится владельцам недвижимости сталкиваться именно с увеличением показателя. При этом они не получают никакого обоснования такого роста. Поэтому часто задумываются о снижении кадастровой стоимости недвижимости, что позволит значительно уменьшить количество средств, перечисляющихся в бюджет за использование или распоряжение своим имуществом.
Кто выполняет оценку?
Кадастровая стоимость устанавливается исключительно кадастровыми инженерами. Они могут работать в Росреестре или в специальных оценочных компаниях, которые привлекаются для сотрудничества государственной организацией. Процесс оценки считается сложным и длительным, так как приходится оценивать множество разнообразных факторов. Поэтому при привлечении сторонних организаций проводится специальный конкурс.
Конкурс устраивается исключительно среди наиболее крупных компаний, обладающих нужными лицензиями и разрешениями на этот вид деятельности. В процессе выбора учитываются разные критерии:
- срок работы;
- статус организации на рынке;
- наличие разных разрешений и лицензий.
После выбора подходящей организации заключается контракт на долгосрочное сотрудничество. Именно работники выбранной компании ежегодно занимаются оценкой недвижимости, принадлежащей частным лицам или разным предприятиям.
Процесс оценки
Перед тем как начать процесс снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости, важно разобраться, как определяется этот параметр. Процедура состоит из нескольких этапов:
- принимается решение о проведении очередной оценки;
- составляется перечень объектов, для которых требуется определить кадастровую стоимость;
- проводится конкурс, на основании которого выбирается оценочная компания;
- с выбранным исполнителем составляется официальный контракт;
- выполняется непосредственная кадастровая оценка назначенным экспертом;
- на основании реализованной работы формируется отчет о полученных результатах;
- результаты проверяются, после чего утверждаются руководством Росреестра;
- вносятся нужные изменения в ЕГРН;
- выполняется расчет налога и других показателей на основании имеющегося в реестре показателя.
Не всегда результаты оценки являются объективными, что приводит к необходимости снижения кадастровой стоимости недвижимости непосредственными владельцами объектов. Процедура может выполняться разными способами. Для этого придется самостоятельно обращаться к независимым оценщикам для повторного исследования. Если результаты будут значительно отличаться, то у владельца объекта будет иметься объективная причина для оспаривания показателя. Нередко ошибки связаны с тем, что кадастровые инженеры не обладают достоверной информацией об изучаемом объекте.
Последствия неправильного расчета
Если действительно оценщики будут допускать серьезные ошибки, то это приведет к многочисленным негативным последствиям для владельца объекта. В частности:
- налог на имущество будет обладать слишком высоким размером;
- усложняется процедура продажи или дарения недвижимости, так как за этот процесс приходится уплачивать налог.
Поэтому если действительно владелец объекта осознает, что стоимость, рассчитанная государственным органом, является завышенной, то желательно заняться снижением кадастровой стоимости недвижимости. Судебная практика по таким вопросам показывает, что если действительно у собственника квартиры имеются доказательства неправильного расчета инженерами, то ему не составит труда выиграть судебное разбирательство.
По каким причинам завышается показатель?
Чрезмерно высокая кадастровая стоимость связана обычно со следующими причинами:
- намеренное увеличение показателя для увеличения количества средств, уплачиваемых собственниками объектов в бюджет государства;
- использование кадастровыми инженерами неверной информацией об объекте;
- отсутствие у оценщиков необходимых навыков, умений и опыта для объективной работы.
Нередко расхождения бывают действительно значительными, поэтому кадастровая цена существенно превышает рыночную стоимость.
Способы оспаривания
Снижение кадастровой стоимости недвижимости в Москве и других регионах выполняется аналогичным образом. Обычно используется два способа:
- Досудебное решение проблемы. Для этого передается заявление с просьбой о снижении показателя непосредственно в Росреестр. Рассматривается такая заявка в течение 30 дней. К заявлению прикладываются доказательства неправильной оценки, для чего придется предварительно обратиться к независимым экспертам для определения кадастровой цены.
- Судебный метод. Если на основании заявления в Росреестр не меняется показатель, то подается иск в суд. Судебная практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает: если действительно имеются значительные расхождения, то суд становится на сторону истцов. Если исковые требования удовлетворяются, то гражданин может рассчитывать не только на уменьшение показателя, но и на получение компенсации за траты на оценку.
Целесообразно заниматься данным процессом только при уверенности, что разница между реальным показателем и значением, имеющимся в ЕГРН, является существенной.
Проведение независимой оценки
Первоначально придется обратиться к независимому оценщику для определения показателя, так как только при наличии грамотного и официально отчета осуществляется снижение кадастровой стоимости недвижимости. Стоимость услуг значительно отличается в разных компаниях, но обычно находится в пределах 5 тыс. руб. Однако в некоторых регионах цена достигает 20 тыс. руб.
Выбирать следует организации или частных экспертов, обладающих нужными лицензиями и разрешениями на работу. Только при таких условиях отчет будет обладать юридической силой и достоверной информацией. С выбранным экспертом составляется договор на оказание услуги.
Оценка недвижимости для снижения кадастровой стоимости выполняется оперативно, обычно предоставляются результаты через неделю после заключения контракта. Полученный отчет выступает доказательством владельца объекта, что кадастровая стоимость, используемая работниками Росреестра для расчета налога и иных платежей, является завышенной.
Нюансы обращения в комиссию
Порядок снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости предполагает первоначальное обращение непосредственно в Росреестр. Для рассмотрения каждого такого обращения формируется специальная комиссия. Прибегать к этому способу рекомендуются сразу после выявления несоответствий и завышенного размера показателя.
Для выполнения процесса передаются комиссии следующие документы:
- правильно составленное заявление о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- отчет, полученный от независимого эксперта после проведения оценки;
- документация, подтверждающая, что отчет был сделан опытным оценщиком, обладающим лицензией на эту деятельность;
- выписка из ЕГРН и правоустанавливающие бумаги на объект, указывающие, что заявитель является владельцем недвижимости;
- выписка из домовой книги, содержащая сведения о прописанных лицах.
Рассматриваются документы в течение 30 дней, после чего работники Росреестра предоставляют заявителю письменный ответ. Не всегда он является положительным, поэтому для изменения показателя придется обращаться в суд.
Специфика обращения в суд
Процедура занимает много времени, но практика показывает, что суд всегда учитывает информацию, содержащуюся в отчете независимого оценщика, что приводит к удовлетворению исковых требований.
При обращении в суд требуется подготовить документацию:
- исковое заявление, содержащее информацию о сторонах дела, а также о квартире, кадастровая стоимость которой оспаривается;
- отчет независимого оценщика;
- ответ Росреестра на заявку о снижении показателя;
- квитанция об оплате пошлины;
- правоустанавливающая документация на недвижимость.
На основании этих документов назначается судебное заседание, где оцениваются обстоятельства и доказательства каждой стороны. Часто происходит через суд снижение кадастровой стоимости недвижимости в Москве для физических лиц. Это приводит к тому, что далее граждане уплачивают налог на основании объективной налоговой базы.
Заключение
Кадастровая стоимость любого объекта определяется Росреестром. Данный показатель используется во время расчета разных платежей и налогов. Если владелец объекта уверен, что применяется слишком высокое значение, то он может его снизить.
Для уменьшения кадастровой стоимости можно обращаться с заявлением напрямую в Росреестр. Если будет дан отрицательный ответ, то далее оспаривается показатель в суде. Практика показывает, что при наличии отчета, составленного опытным экспертом, удается изменить кадастровую цену.