Управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений предполагает согласование волеизъявлений каждого из них. Когда число субъектов невелико, меньше вероятности возникновения непреодолимых конфликтов. При этом принятие решений о пользовании общим имуществом не сопровождается какими-либо существенными сложностями. Другая ситуация обстоит в случаях множественности владельцев. Особенности согласования волеизъявлений таких субъектов регламентирует ст. 44 ЖК РФ. В новой редакции нормы предусмотрены основные правила обсуждения актуальных вопросов, касающихся судьбы материальных ценностей, пользование которыми осуществляется совместно. Рассмотрим их. 
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Оно выступает в качестве своего рода административного органа. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме организовывается для обсуждения вопросов, касающихся совместного пользования материальными ценностями, являющимися частями сооружения. Для этого формируется повестка дня, назначается дата проведения мероприятия. Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, согласование волеизъявления владельцев осуществляется путем голосования по сформулированным вопросам.
Компетенция органа
О ней говорится в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Компетенция административного органа достаточно обширна. Владельцы жилплощадей согласовывают:
- Выбор способа формирования денежного фонда на капитальный ремонт.
- Размер взносов в части превышения их над величиной минимально установленной суммы.
- Вопросы о реконструкции жилого дома. В числе прочего, обсуждается расширение или надстройка сооружения. В повестку дня могут входить вопросы, касающиеся возведения хозяйственных построек, прочих зданий, капремонта, использования денежного фонда.
- Кандидатуру субъекта, уполномоченного на открытие спецсчета, заключение договора с банком для размещения временно свободных денег фонда, совершение операций со средствами.
- Получение займа/кредита ТСЖ, ЖСК или другим специализированным потребкооперативом на капремонт, условия такого договора, получение поручительства/гарантии по ссудам и расходы по этим операциям, порядок погашения обязательств за счет фонда и уплате процентов за пользование деньгами.
- Пределы и ограничения использования участка, на котором находится сооружение.
- Условия эксплуатации общего имущества третьими лицами. В частности, обсуждается возможность заключения соглашений на установку рекламных конструкций.
- Кандидатуры лиц, уполномоченных на оформление от имени собственников договоров по использованию общего имущества.
- Порядок применения информационных средств и систем для организации заочного голосования по вопросам, включенным в повестку дня.
- Правила финансирования затрат, связанных с проведением обсуждения.
- Способ управления домом.
- Порядок наделения совета МКД и его председателя специальными полномочиями. В частности, речь о возможности определять порядок и условия проведения текущего ремонта.
- Прочие вопросы, отнесенные законодательством к компетенции административного органа МКД.
Ст. 44 ЖК РФ с комментариями
Приватизация жилфонда в России создала довольно сложную ситуацию. В большинстве многоквартирных домов отсутствует один собственник. Такие сооружения состоят из множества площадей, принадлежащих гражданам, юрлицам, МО и пр. Это существенно осложняет управление имуществом. Принимая во внимание данное обстоятельство, рассматриваемая норма Кодекса закрепляет специальную форму обсуждения вопросов, касающихся МКД. Общее собрание считается единственным административным органом. Он существует в течение всего периода существования МКД.
Прежний порядок
Ранее условия управления имуществом в многоквартирных домах формулировались органами территориальной власти. Законные хозяева площадей при этом были отстранены от обсуждения актуальных вопросов. Это, в свою очередь, повлекло повсеместное игнорирование прав этих лиц на участие в вынесении решений, касающихся содержания, распоряжения, пользования материальными ценностями, эксплуатируемыми гражданами совместно. В большинстве случаев обсуждение осуществлялось на уровне ЖКХ. Это привело к муниципализации сферы управления МКД. Соответственно, отсутствовали иные организационно-экономические предпосылки для развития иных форм администрирования. Принцип, заложенный в ст. 44 ЖК РФ, призван кардинально изменить ситуацию.
Природа компетенции административного органа МКД
Она связана с режимом реализации права собственности владельцев жилплощадей. Элементы компетенции административного органа можно охарактеризовать как имущественно-правовые и организационные. Последние включают в себя определение ключевых направлений управления имуществом, используемого совместно. В их число входит:
- Выбор способа администрирования и уполномоченной организации.
- Согласование вопросов о ликвидации и создании ТСЖ.
- Определение порядка и сроков проведения ежегодных обсуждений актуальных вопросов, касающихся МКД и пр.
Имущественно-правовые элементы компетенции включают в себя принятие решений о правилах пользования, а в установленных пределах – и распоряжения общим имуществом, определении платы за работы и услуги по администрированию, содержании и так далее. 
Исключительность полномочий
Она проявляется в том, что по отдельным вопросам ни какой другой орган, кроме общего собрания, обсуждение провести не может. К прочим структурам, к примеру, можно отнести правление ТСЖ. Возможность обсуждения некоторых вопросов ст. 44 ЖК РФ предусматривает для других органов. Так, члены товарищества могут согласовать сдачу в аренду или передачу иных прав на материальные ценности, используемые владельцами жилплощадей в МКД. Но, к примеру, такие вопросы, как выбор варианта администрирования либо формирование ТСЖ, может обсуждать только общее собрание. Объединяющим признаком проблем, отнесенных к исключительной компетенции этого органа, является их фундаментальность. Решения, принятые по таким вопросам, носят долгосрочный характер.
Актуальная проблема
Рассматриваемая норма включает в перечень вопросов, подлежащих обсуждению только административным органом МКД, капитальный ремонт и переоборудование отдельных площадей в сооружении. К исключительной компетенции указанной структуры относят и проблемы, касающиеся возведения хозяйственных и прочих построек. Присутствующая в ст. 44 ЖК императивная норма исключает возможность свободного толкования и использования ее лицами, не считающимися владельцами жилплощадей в МКД.
Важный момент
Следует учитывать специфику обсуждения вопросов, касающихся переоборудования в сооружении. Так, если оно приведет к уменьшению объема общего имущества, то, принимая во внимание положения статей 36 и 40 Кодекса, решение должно приниматься единогласно всеми собственниками вообще или всеми участниками. В последнем случае предварительно должно быть получено одобрение от остальных владельцев жилплощадей, не имеющих возможность присутствовать на обсуждении. Это правило распространяется и на случаи, когда кто-либо из собственников без согласования с соседями осуществляет перестройку помещений, используемых совместно. Другие владельцы могут потребовать приведения переоборудованных площадей в первоначальный вид. Соответствующий иск может заявляться по правилам 304 статьи ГК. 
Споры
При рассмотрении дел, связанных с применением ст. 44 ЖК РФ, судебная практика учитывает и нормы ГК. Так, например, если кто-то из владельцев жилплощади в МКД лишен возможности пользоваться какой-то частью сооружения (не имеет доступа на чердак), он может заявить иск в порядке 301 статьи ГК. Претензия может предъявляться к любому другому владельцу или к третьему лицу. В последнем случае виндикационный иск будет считаться заявленным в интересах всех хозяев жилплощадей МКД. Его удовлетворение не предрешает вопрос, касающийся использования общего имущества. Он только лишь обеспечивает получение истцом утраченного владения.
Возведение хозяйственных и иных построек
По мнению экспертов, компетенция административного органа МКД, закрепленная в пункте первом второй части ст. 44 ЖК, сформулирована неоднозначно. Размытость толкования проявляется, в первую очередь, в том, что в норме не уточняется, какой именно участок может использоваться для возведения построек. Кроме того, ст. 44 ЖК не содержит указаний о назначении сооружений. Из этого можно сделать поверхностный вывод о том, что владельцы жилплощадей вправе согласовать строительство на любой территории. При этом она вполне может не относиться к участку, на котором располагается МКД. Вместе с тем следует помнить положения части первой ст. 44 ЖК. В ней указывается, что компетенция административного органа распространяется только на объекты, используемые владельцами жилплощадей совместно. Природа полномочий связана с правом собственности на имущество. Соответственно, обсуждению подлежат только те вопросы, которые относятся к нему.
Объекты совместного пользования
Их перечень закрепляет 36 статья Кодекса. К общему имуществу многоквартирного дома следует относить:
- Земельный надел, на котором стоит сооружение.
- Элементы благоустройства, озеленения.
- Прочие объекты, располагающиеся на этом участке и используемые для обслуживания, эксплуатации и прочих нужд МКД.
Таким образом, обсуждаться могут вопросы о строительстве хозяйственных и иных сооружений только на территории, относящейся к многоквартирному дому. При этом постройки должны иметь конкретное предназначение – обеспечение обслуживания, благоустройства, эксплуатации МКД. 
Вопросы пользования участком
Ст. 44 ЖК относит к компетенции административного органа обсуждение проблем, связанных с пределами и ограничениями использования надела, на котором стоит сооружение. Соответствующая компетенция связана с тем, что Кодекс относит этот участок к материальным ценностям, эксплуатируемым владельцами жилплощадей совместно. При этом, согласно 16 статье Вводного закона, в существующей застройке населенных пунктов надел, на котором находится МКД и другие недвижимые объекты, включенные в его имущественный комплекс, являются долевой собственностью хозяев квартир этого дома. Указанная норма регламентирует 2 случая:
- Надел уже сформирован на дату обретения Кодексом юридической силы.
- Участок требует формирования.
В первой ситуации территория переходит в долевую собственность бесплатно. На это прямо указывают нормы законодательства. Во втором случае в соответствии с решением общего собрания в МКД, любое уполномоченное собственниками лицо может обратиться в структуру местной или госвласти с заявлением о формировании участка. После удовлетворения просьбы надел переходит к владельцам жилплощадей бесплатно. Долевые собственники могут реализовывать правомочия по распоряжению, владению, пользованию участком в рамках, закрепленных законодательством.
Кадастровый учет
По статьям 6 и 11.1 ЗК, участок является объектом земельных отношений. При этом имеется в виду часть поверхности земли, границы которой установлены по правилам, закрепленным федеральным законодательством. На основании 261 статьи ГК (п. 2), право собственности на надел распространяется на почвенный (поверхностный) слой, растения и водные объекты, находящиеся в его границах. Земельные участки подлежат кадастровому учету. Он представляет собой действия, направленные на внесение в государственный реестр сведений о недвижимости, подтверждающие существование объекта, с характеристиками, позволяющими его идентифицировать. 
Передача частей сооружения в пользование
Решение этого вопроса также относится к исключительной компетенции собрания. Обусловлено это тем, что части сооружения эксплуатируются владельцами жилплощадей совместно. Если говорить о субъектах, которым может быть передано общее имущество, то ими могут являться как лица из числа собственников, так и сторонние граждане. Конкретный субъектный состав учитывается при определении величины возмещения за использование объектов. Если какая-то часть сооружения предоставляется одному из собственников, может приниматься во внимание размер доли в общем имущественном комплексе.
Нюансы
Вполне очевидно, что несмотря на то, что в пункте третьем рассматриваемой нормы предусматривается возможность предоставления в пользование общего имущества, это не значит, что могут предоставляться все соответствующие объекты. В противном случае будет нарушен правовой режим эксплуатации основных площадей. При этом статья 36 в части 4 прямо предусматривает возможность предоставления в пользование третьим лицам именно объектов, эксплуатируемых совместно. Однако нужно понимать, что далеко не все части сооружения ввиду их функциональных особенностей могут переданы другим субъектам. К ним, например, можно отнести лестницы, вентиляционные, лифтовые шахты, приборы техучета, прочие объекты, которые неразрывно связаны с системами обслуживания и жизнеобеспечения всего здания. Другие части сооружения – чердаки, подвалы и пр. – могут передаваться в пользование, если это не будет ущемлять интересы собственников и нарушать порядок эксплуатации МКД. 
Наружная реклама
Как показывает статистика, несмотря на то, что до введения в действие современного ЖК РФ, многие части МКД были отнесены к объектам совместного использования владельцев жилплощадей, они передавались администрациями МО сторонним субъектам без получения согласия проживающих в сооружении граждан. Довольно распространенным в связи с этим стало размещение на стенах и крышах наружной рекламы. При рассмотрении этого вопроса следует обратиться к положениям ФЗ № 108, действовавшего до 01.07.2006. В нормативном акте предусматривалось, что размещение рекламы, на сооружениях и иных объектах в том числе, а также установление величины оплаты и порядка ее внесения производятся в соответствии с договором, оформленным с собственником или лицом, наделенным вещным правом на здание, при наличии разрешения, выданного местной структурой власти. аналогичное положение относительно земельного участка присутствует в ФЗ № 38. Между тем в некоторых регионах органы местной и госвласти не только предоставляли разрешения, но и заключали указанные выше договора без учета предписаний законов. ЖК прямо устанавливает, что согласование вопросов, касающихся предоставления тех или иных частей сооружения, осуществляется исключительно владельцами жилплощадей МКД. Решения других лиц или органов не могут подменять обсуждение общего собрания. Предоставление владельцами жилплощадей за плату отдельных частей здания для размещения на них рекламы может выступать дополнительным источником финансирования для содержания сооружения. Однако участившиеся случаи нарушений прав собственников стали основанием для ужесточения требований и внесения изменений в нормы. В настоящее время в компетенцию административного органа МКД непосредственно относится обсуждение вопросов о заключении соглашений на установку и последующую эксплуатацию наружной рекламы. Кроме этого, данная структура вправе определять круг лиц, которые наделяются полномочиями на оформление этих договоров. Условия передачи и эксплуатации частей общего имущества третьими лицами определяются по решению собственников. Это правило распространяется и на случаи предоставления площадей для размещения рекламы. В качестве документа, подтверждающего согласие владельцев, выступает протокол, оформляемый в процессе обсуждения вопросов на собрании. Это основные моменты, по которым в основном возникают споры при применении рассмотренной статьи. Ч. 3 в ст. 44 ЖК РФ отсутствует.