Право аренды – это лишь соглашение, у которого есть срок действия. Рано или поздно наступит момент, когда надел придется возвращать государству. Чтобы этого избежать, нужно заранее узнать, как производится выкуп земельных участков.
Переоформить аренду на собственность
Если земля передана в аренду гражданину под строительство дома или иного объекта, то выкупить ее можно только после возведения постройки, получения на нее ввода в эксплуатацию и свидетельства на собственность.
Выкуп земельных участков, на которых расположены объекты, проводится без торгов. Цена рассчитывается, исходя из значения кадастровой стоимости.
Выкуп ИЖС
В данном случае имеется в виду, что у гражданина есть соглашение об аренде земли с органом власти. В соответствии с соглашением, земля дается в аренду на период возведения жилой постройки.
Выкуп земельного участка из аренды в собственность производится по следующему алгоритму:
- Регистрация договора аренды в Росреестре.
- Получение разрешения на строительство дома.
- Проектирование и строительство объекта.
- Получение ввода в эксплуатацию.
- Оформление собственности на жилой дом.
- Выкуп земельного участка.
В каждом регионе России разработано положение, которое регламентирует порядок и стоимость выкупа участка под домом. Расчет отталкивается от кадастровой стоимости земли. Это может быть полная сумма либо какой-то процент от нее.
Выкуп земли под коммерческим объектом
Процедура выкупа земельного участка в собственность ничем не отличается от описанной выше. При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента заключения договора. Это означает, что арендатор имеет право обратиться за выкупом сразу после оформления прав на постройку.
Допустим, договор заключен на десять лет, но арендатор сумел построить здание и узаконить свои права на него за год. Препятствий для того, что обратиться за выкупом земли в орган власти, нет.
Соглашение об аренде будет считаться расторгнутым с даты оформления права на строение.
Перерасчет арендных платежей
В случае если некое лицо обратилось за выкупом земли через год после заключения договора аренды, а аренду внесло за два года, то неиспользованная сумма будет возвращена ему на расчетный банковский счет.
Некоторые арендаторы, у которых в данном муниципалитете несколько договоров аренды, могут написать обращение с просьбой зачесть переплату в счет исполнения обязанностей по другому договору аренды. Это не противоречит закону, но может быть сделано только по обращению арендатора.
В случае же если на момент выкупа остались долги по аренде, орган власти потребует оплатить задолженность до подписания соглашения о выкупе.
Если на участке недостроенный объект
Следует помнить, что по закону право выкупа земельного участка принадлежит только тому, кто является владельцем объекта, построенного на таком участке. Если на земле нет объекта, а построен только фундамент, выкупить у государства землю не получится.
Бытует распространенное мнение о том, что можно узаконить недостроенный объект, а затем получить права на землю. Однако в последние несколько лет правоприменительная практика говорит о том, что на участке должен быть построен завершенный объект. То есть, даже если заказать в БТИ справку о готовности объекта незавершенного строительства, то орган власти не согласится передать арендатору собственность на землю. Для этого объект должен быть полноценным, на него должен быть получен ввод и зарегистрировано право собственности.
Можно ли сразу получить землю в собственность
Выкуп земельных участков без оформления прав аренды возможен в нескольких случаях.
Все они подробно изложены в статье 39.5 ЗК РФ. Вкратце следует сказать о том, что таким правом обладают многодетные семьи. Земля передается в общую долевую собственность всем членам такой семьи.
Выкуп земли крестьянским хозяйством
Выкуп земельных участков крестьянским фермерским хозяйством возможен через три года после заключения соглашения об аренде. Это положение регламентируется статьей 10 закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Условием, создающим возможность выкупа, является использование земли по назначению. Стоимость выкупа должна быть установлена в нормативном акте регионального значения. Это может быть рыночная цена, определенная оценщиком на дату обращения, либо кадастровая стоимость.
В случае рассмотрения вопроса о выкупе земли сельскохозяйственного назначения из аренды нужно иметь в виду, что большое значение имеет срок подачи заявления. Оно должно быть подано до даты истечения срока соглашения об аренде. Изучить этот вопрос следует заблаговременно, так как в некоторых органах власти есть регламентные документы, которые предписывают, что обратиться за продлением аренды или выкупом земли нужно за месяц до окончания срока действующего договора аренды.
Выкуп земли сельскохозяйственного назначения у частников
Некоторые предпочитают выкупать землю у частных лиц. В случае с землей сельскохозяйственного назначения действует правило: сначала собственник должен предложить выкуп участка органу власти субъекта РФ, а в случае его отказа – муниципалитету, на чьей территории расположен земельный надел.
В предложении указываются характеристики участка и цена его продажи. Органы власти могут принять предложение либо отказаться. Предлагать владельцу земли другую цену они не вправе. Если в течение 30 дней на предложение нет ответа, то владелец участка может продать землю частному лицу.
То есть, после того как двое частников договорились о сделке, им придется выждать минимум два месяца, которые потребуются для соблюдения законных формальностей. Если за это время покупатель отказался от сделки, то в течение одного года владелец может реализовать право продажи земли другому лицу. Если же стороны решили заключить сделку по цене ниже той, которая была указана в извещении о продаже, то все уведомления следует рассылать заново.