Почему так важно разбираться в видах сервитутов, установленных Земельным кодексом? Как избежать ошибок и нарушений при их оформлении? Ответы на эти и другие важные вопросы - в нашей статье.
1. Понятие "сервитут" и его правовая основа
Сервитут - это ограниченное право пользования чужим земельным участком. Оно закреплено в статье 23 Земельного кодекса РФ:
Сервитут может устанавливаться для:
- прохода и проезда через земельный участок;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ на земельном участке;
- забора воды и водопоя;
- прогона скота через земельный участок;
- иных нужд собственников недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
То есть сервитут - это юридически закрепленное право ограниченно использовать чужую землю для конкретных целей без лишения собственника его прав.
2. Виды сервитутов, классификация
Существует несколько оснований для классификации сервитутов:
| По субъекту права |
|
| По сроку действия |
|
| По платности |
|
Также выделяют земельный, водный, лесной и иные виды сервитутов в зависимости от объекта права.
Формула классификации сервитутов:
Сервитуты = {частные, публичные} ⋂ {срочные, бессрочные} ⋂ {платные, бесплатные} ⋂ {земельные, водные, лесные, ...}
3. Частный сервитут: порядок установления и прекращения
Частный сервитут устанавливается по соглашению между собственниками земельных участков. Его основания:
- договор между собственниками;
- завещание;
- решение суда.
Частный сервитут прекращается в следующих случаях:
- истечение срока его действия;
- отказ лица, в интересах которого он установлен;
- неиспользование в течение года.
Таким образом, частный сервитут устанавливается и прекращается по воле сторон в рамках закона.
4. Публичный сервитут: основания возникновения и прекращения
В отличие от частного, публичный сервитут устанавливается на основании:
- закона или иного НПА РФ;
- НПА субъекта РФ;
- НПА органа местного самоуправления.
| Цели публичного сервитута |
|
Публичный сервитут прекращается автоматически при утрате необходимости. Также по или суда.
К примеру, если была ликвидирована организация, обслуживающая линии электропередачи, проходящие через частные владения, то и необходимость в публичном сервитуте отпадает.
5. Особенности сервитута для СНТ и дачных поселков
Для садоводческих и дачных некоммерческих товариществ (СНТ) характерны следующие виды сервитутов:
- проход и проезд через территорию СНТ;
- прокладка инженерных коммуникаций;
- пользование объектами инфраструктуры (дороги, водонапорные башни и т.д.).
Порядок их установления и прекращения такой же, как для обычных земельных участков. Однако чаще встречаются публичные сервитуты в интересах жителей поселков.
Например, сервитут может предоставлять право прохода и проезда через территорию СНТ «Ромашка» к озеру общего пользования для всех жителей поселка «Солнечный».
6. Порядок государственной регистрации сервитута
Любой сервитут, за редким исключением, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Это необходимо для:
- подтверждения права;
- определенности условий сервитута;
- обеспечения защиты интересов как пользователя сервитута, так и собственника обремененного участка.
7. Типичные нарушения при установлении сервитута
К распространенным нарушениям относятся:
- отсутствие соглашения сторон - навязывание сервитута в одностороннем порядке;
- использование чужого участка за рамками согласованного сервитута;
- нарушение сроков действия сервитута;
- невнесение платы за платные виды сервитутов.
В таких случаях собственник вправе обратиться в суд для защиты своих интересов и прекращения сервитута.
8. Как избежать споров и нарушений при установлении сервитута
Чтобы минимизировать риски нарушений при установлении сервитута, рекомендуется:
- Максимально детально прописать все условия в соглашении;
- Зафиксировать границы обременения на местности и на плане участка;
- Регулярно осуществлять мониторинг использования сервитута другой стороной во избежание злоупотреблений.
9. Особенности бессрочных сервитутов
Бессрочные сервитуты сохраняют свое действие до тех пор, пока не отпадет необходимость или они не будут прекращены по решению сторон или суда.
При этом виды бессрочных сервитутов могут различаться. Например:
- бессрочный проход через соседний участок к гаражу;
- бессрочная прокладка газопровода под частью участка.
Условия конкретного бессрочного сервитута определяются соглашением его сторон или решением суда.
10. Преимущества и недостатки бессрочных сервитутов
У бессрочных сервитутов есть как плюсы, так и минусы.
К плюсам можно отнести:
- Долгосрочная юридическая защищенность права ограниченного пользования участком;
- Отсутствие необходимости периодически продлевать сервитут.
К минусам относятся:
- Риск появления разногласий со временем из-за нечетких изначальных условий;
- Сложность прекращения сервитута в одностороннем порядке.
Поэтому при установлении бессрочного сервитута особенно важно максимально детально прописать все аспекты соглашения.
11. Особенности сервитута для юридических лиц
Если сервитут устанавливается между юридическими лицами, то процедура несколько отличается:
- Заключается договор, который подписывают уполномоченные представители организаций;
- Договор должен быть скреплен печатями обеих сторон;
- Регистрация сервитута осуществляется в порядке, установленном для сделок с недвижимостью юрлиц.
Остальные аспекты в целом совпадают с сервитутами для физлиц.
12. Налогообложение доходов от платных видов сервитута
Если сервитут является платным, то получаемый от него доход облагается налогом:
- Для физлиц - НДФЛ по ставке 13%;
- Для юрлиц - налогом на прибыль по ставке 20%.
Поэтому при расчете размера платы за сервитут необходимо учитывать и налоговую нагрузку.
13. Оформление налогообложения доходов от сервитута
Для правильного оформления налогообложения доходов от платного сервитута физлицам необходимо:
- Вести учет полученных сумм платы за сервитут;
- Сохранять подтверждающие платежные документы;
- Указывать суммы полученного дохода в налоговой декларации по НДФЛ;
- Уплачивать налог на доходы физлиц (13%) в установленные сроки.
Юридические лица обязаны:
- Включать плату за сервитут в доходы от реализации;
- Уплачивать налог на прибыль с этих сумм по ставке 20%.
14. Оспаривание платы за сервитут в суде
Если одна из сторон считает, что плата за сервитут завышена или занижена, она может оспорить ее размер в суде.
Для этого необходимо предоставить в суд экспертное заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости данного вида сервитута.
15. Прекращение платного сервитута при просрочке оплаты
Согласно п. 3 ст. 276 ГК РФ, платный сервитут может быть прекращен в судебном порядке по требованию собственника участка в случае, если пользователь сервитута более года не вносит плату за него.
Поэтому собственнику важно фиксировать факты нарушения оплаты, чтобы в последующем эти данные можно было использовать как доказательства для прекращения сервитута.
16. Выкуп сервитута собственником земельного участка
Согласно закону, собственник вправе требовать выкупа сервитута, если его действие приводит к невозможности использования участка.
В этом случае оценивается рыночная стоимость сервитута и на ее основе определяется выкупная цена. После ее выплаты сервитут прекращается.
17. Оценка стоимости сервитута для выкупа
Чтобы оценить стоимость сервитута для его выкупа, можно использовать несколько подходов:
- Сравнительный - сопоставление цен аналогичных сервитутов;
- Доходный - расчет по потоку доходов от сервитута за определенный период;
- Затратный - оценка затрат на восстановление полезности участка после прекращения сервитута.
На практике чаще применяют сравнительный подход, так как он проще в реализации и требует меньше допущений.
18. Налогообложение дохода от выкупа сервитута
Доход физлица от выкупа сервитута облагается НДФЛ по ставке 13% с суммы превышения над налоговым вычетом.
Для юрлица выкупная цена уменьшает налогооблагаемую прибыль, что позволяет оптимизировать налоги.
19. Альтернативы полному выкупу сервитута
В качестве альтернатив выкупу возможны:
- Изменение условий сервитута;
- Временная приостановка действия сервитута;
- Частичный выкуп отдельных прав пользования из числа включенных в сервитут.
Подходящий вариант определяется путем переговоров и допсоглашений сторон.
20. Последствия принудительного прекращения сервитута
Если сервитут прекращен в судебном порядке, могут наступить такие последствия:
- Наложение штрафов в пользу пострадавшей стороны;
- Возмещение убытков стороне, в пользу которой был установлен сервитут;
- Уголовное наказание за заведомо незаконные действия по отношению к чужой собственности.