Многие люди пользуются чужой недвижимостью на основании арендного договора. Помещение может быть жилым или нежилым. Договор может заключаться между физлицами или компаниями. Именно соглашение регулирует отношения, возникающие между двумя сторонами. Нередко используется аренда с правом выкупа недвижимости, позволяющая арендатору после окончания срока действия договора приобрести помещение.
Понятие
Аренда с правом выкупа недвижимости представлена отношениями между двумя участниками сделки относительно объекта недвижимости. Между владельцем помещения и арендатором составляется специальный договор. В него включаются не только важнейшие условия, но и информация о возможности выкупа предмета сделки.
Обычно в договоре указывается, что арендатор может выкупить объект только после истечения определенного срока. Процесс осуществляется на основании условий ст. 624 ГК. Для этого арендатор в процессе использования помещения не должен каким-либо образом нарушать требования и условия договора.
Отличия от лизинга
Аренда с правом выкупа недвижимости часто сравнивается с лизингом. Между этими сделками имеются определенные отличия:
- во время лизинга отсутствуют ограничения при выборе арендуемого жилья, поэтому арендатор подбирает объект, после чего лизингодатель покупает его у владельца и предоставляет в финансовую аренду, а при стандартной аренде оформляется жилье, находящееся в собственности у человека, поэтому ограничивается выбор объекта;
- в лизинге участвует три стороны, а при аренде напрямую формируется договор между двумя участниками;
- во время составления соглашения лизинга имеется возможность у клиента выкупить недвижимость, а при арендном контракте это возможно только при наличии соответствующего пункта.
Многих людей и компаний интересует аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости. При таких условиях предприниматели могут проверить, является ли выбранное место удобным для работы и клиентов. Если деятельность является эффективной, то принимается решение о выкупе объекта.
Преимущества
Использование аренды с правом выкупа недвижимости обладает многими плюсами для арендатора:
- покупка квартиры без использования заемных средств;
- недвижимость используется до окончательного выкупа;
- можно отказаться от сделки в любой момент;
- не требуется собирать множество документов для подписания договора;
- отсутствуют дополнительные затраты, относящиеся к жилью, так как не оформляется страховка и не проводится оценка;
- не нужно вносить первоначальный взнос.
К плюсам для арендодателя относится:
- можно продать имеющийся объект по высокой цене;
- недвижимость принадлежит владельцу до окончательного выкупа;
- разрешается расторгнуть договор в любой момент.
Обычно аренда с правом выкупа недвижимости используется арендодателями, желающими продать свою недвижимость, но они не могут выполнить этот процесс оперативно за счет высокой стоимости объекта или других факторов.
Недостатки
Такой договор имеет некоторые отрицательные моменты для арендатора:
- до окончательного выкупа недвижимость зарегистрирована на другого участника сделки, который может полностью распоряжаться ею;
- владелец объекта может в любой момент расторгнуть сделку без возвращения арендных платежей;
- если арендодатель умрет, то придется составлять новое соглашение по менее выгодным условиям с его наследниками.
Арендодатель при этом не может пользоваться помещением для каких-либо целей, а также за длительный промежуток времени цена недвижимости может вырасти, что приведет к упущению прибыли.
Какие требуются документы?
Наиболее часто предлагается в Москве аренда с правом выкупа недвижимости. Это обусловлено тем, что в столице недвижимость стоит дорого, поэтому продать ее стандартным способом затруднительно. Для заключения сделки подготавливаются документы:
- паспорта участников сделки, а если одной стороной является компания, то используется свидетельство о регистрации и постановки на учет в ФНС;
- выписка из домовой книги, с помощью которой можно узнать, кто прописан в недвижимости;
- свидетельство о собственности на объект или выписка из ЕГРН, включающая сведения о владельцах квартиры;
- непосредственный арендный договор, в котором имеется пункт о возможности выкупа недвижимости;
- график платежей, содержащий информация о том, когда именно должны перечисляться платежи арендатором.
Дополнительно обычно составляется акт приемки-передачи. Он содержит информация обо всех предметах обихода, имеющихся в помещениях, а также приводится дата, когда арендатор стал пользоваться объектом.
Нюансы регистрации договора
Если составляется договор аренды с правом выкупа недвижимости, то срок его действия обычно достигает 10 или 15 лет. Если в соглашении срок превышает 1 год, то оно регистрируется в Росреестре. Для этого подготавливаются документы:
- паспорта участников;
- заявление на регистрацию;
- один экземпляр составленного арендного договора;
- квитанция об уплате пошлины;
- технический паспорт и план на недвижимость.
Обратиться можно не только в отделение Росреестра, но и в МФЦ.
Нюансы сотрудничества
Независимо от того, оформляется ли в Нижнем Новгороде аренда с правом выкупа недвижимости, или в другом городе, учитываются определенные требования законодательства. Регулируется процесс составления договора федеральными нормативными актами, поэтому участниками сделки учитываются особенности:
- выкуп является лишь правом арендатора, а не его обязанностью, поэтому принудить его через суд выполнить данный процесс невозможно;
- после выплаты всей положенной суммы арендодателю, необходима регистрация перехода права на квартиру на арендатора;
- даже обычный найм может переквалифицироваться в аренду с правом выкупа, что предусматривается ст. 624 ГК, поэтому достаточно только составить между двумя сторонами дополнительное соглашение.
Целесообразно пользоваться таким способом аренды только при условии, что между двумя участниками имеются доверительные отношения, а также спрос на объекты недвижимости считается низким.
Риски арендатора
При оформлении аренды с правом выкупа недвижимости арендатору приходится сталкиваться с серьезными рисками:
- смерть арендодателя может привести к расторжению контракта или внесению дополнительных неприятных условий наследниками;
- владелец объекта может воспользоваться недвижимостью в качестве залога при оформлении разных кредитов;
- изменения на рынке недвижимости могут привести к тому, что выкупная цена объекта является слишком высокой, хотя при таких условиях всегда можно отказаться от выкупа, но арендные платежи не возвращаются владельцем объекта.
Поэтому, хотя такое предложение и обладает многими плюсами, важно учитывать и риски, возникающие у арендатора.
Правила составления договора
Договор аренды с правом выкупа должен содержать определенные. К ним относятся:
- информация о сторонах сделки (обязательно указываются Ф. И. О., вносятся сведения из паспортов, даты рождения и места регистрации);
- предмет соглашения, являющийся объектом недвижимости, поэтому указывается его адрес, площадь и остальные характеристики, переписываемые с официальных документов на квартиру;
- срок действия договора, причем нередко для выкупа составляется бессрочное соглашение;
- размер ежемесячного платежа, для чего учитывается арендная плата и выкупная цена объекта;
- периодичность внесения платы;
- способ перечисления средств, для чего деньги могут передаваться лично в руки, перечисляться на банковский счет или передаваться на основании банковской ячейки;
- обязанности, возникающие у арендатора и арендодателя;
- ответственность сторон за нарушение условий сделки.
Важно грамотно подойти к составлению данного соглашения, чтобы была законной аренда с правом выкупа недвижимости. Образец договора можно изучить ниже.
Требуется ли оценка квартиры?
Если передается жилье для использования на длительный срок, то существует вероятность, что его цена значительно изменится. Стороны должны договориться относительно того, будут ли такие изменения влиять на выкупную сумму, после чего решение вносится в соглашение.
Выбирается часто сторонами перерасчет с учетом изменения цен на рынке недвижимости или расчет с помощью иностранной валюты. Чтобы в будущем избежать разногласий, целесообразно указывать в договоре окончательную цену объекта и формулу расчета показателя. Для этого стороны обращаются к независимому оценщику. Им составляется отчет, содержащий информацию о рыночной цене объекта на момент составления соглашения.
Как переходят права на объект?
Наиболее часто предлагается в Москве и Московской области аренда с правом выкупа недвижимости. При помощи такого предложения любой человек может стать владельцем ликвидного и выгодного объекта с хорошим расположением. При этом важно знать, как осуществляется переход прав на квартиру арендатору. Для этого может использоваться несколько вариантов:
- истечение срока действия договора;
- полное перечисление стоимости объекта владельцу.
Непременно процесс регистрируется в Росреестре, после чего арендатор становится полноправным владельцем объекта.
Специфика досрочного расторжения
По ст. 619 ГК прекращаются отношения между двумя сторонами по решению суда при следующих условиях:
- арендатор в процессе использования объекта нарушает условия договора;
- применяется помещение не по назначению;
- ухудшается состояние жилья за счет плохого ухода со стороны пользователя;
- в установленный срок не перечисляется арендная плата;
- не выполняется капитальный ремонт, предусмотренный договором.
Стороны соглашения могут предусматривать в договоре другие условия досрочного расторжения.
Заключение
Аренда с правом выкупа считается востребованной сделкой во многих регионах. Она обладает преимуществами для обоих участников. По грамотно составленному соглашению по окончании сотрудничества жилье переходит в собственность арендатора.
Особенно много внимания придется уделять правильному составлению договора, чтобы он содержал важные сведения о сотрудничестве. Если срок его действия превышает 1 год, то он регистрируется в Росреестре.