Что такое рента на квартиру? Под данным понятием понимается процедура передачи определенного имущества от одного человека (получателя) в распоряжение личного характера другому (плательщику), который в ответ регулярно вносит денежные платежи конкретного (оговоренного заранее) размера за данную материальную ценность. В наши дни обычно речь идёт о ренте жилья (чаще всего квартиры). В большинстве ситуаций недвижимость передается пожилым человеком. Взамен он рассчитывает на уход и содержание до самой смерти. Однако такой вид договора достаточно сложен и обладает большим количеством нюансов.
Что такое рента на квартиру - поговорим подробно
Приобретаться недвижимость может согласно договорам различных форм. Речь идёт о купле-продаже, дарении или наследовании. В этом же ряду - вариант пожизненного содержания с иждивением либо пожизненной ренты в обмен на жилье. В чем его смысл? Какие несет договор пожизненной ренты на квартиру плюсы ее владельцу? Пожилой человек обеспечивается материально, получает необходимую помощь, а расплачивается главной своей собственностью - недвижимостью.
Традиционная причина, по которой подобные сделки заключаются чаще всего с одинокими стариками - трудность, порой невозможность существования их без ухода и достойной материальной поддержки. В нашей стране уровень жизни пожилых оставляет желать лучшего. Размер пенсии зачастую совсем невысок, постоянно растут расценки на коммунальные платежи, возраст требует заботы и лекарств.
Попав в сложную материальную ситуацию, одинокий человек преклонных лет может рассчитывать лишь на собственные ресурсы. Чаще всего это жилье в собственности. Многие, узнав, что такое рента на квартиру, принимают решение найти претендента на свою недвижимость и вступить с ним в договор. В большинстве случаев это помогает преодолеть материальную неустроенность. Выплачиваемая в результате предложения квартиры рента покрывает большинство расходов пожилого человека и позволяет жить относительно безбедно.
Уточним понятия
В чём разница между договорами пожизненной ренты и так называемого пожизненного содержания с иждивением? Заключив первый из них, пожилой владелец квартиры может рассчитывать на ежемесячное получение оговоренной суммы. Второй случай предполагает выполнение другой стороной обязанности полного содержания, физического ухода и обеспечения пожилого беспомощного человека всем, что ему необходимо. Что такое рента на квартиру в этом случае? Заключившему со стариком подобный договор предстоит покупка продуктов и одежды, ремонт и уборка квартиры, оплата услуг ЖКХ, приобретение лекарств и оплата стационарного лечения в случае необходимости. А также ежедневный уход (самостоятельно либо с помощью сиделки) и, наконец, организация и оплата процедуры похорон.
Участие в жизни пожилого человека с материальной помощью ему для некоторых людей - единственная возможность в будущем решить сложный квартирный вопрос. Стороны находят друг друга с помощью "сарафанного радио" или через родственников, порой благодаря органам соцзащиты. И те, и другие хотят знать, с кем имеют дело. Договор ренты на квартиру между родственниками заключается далеко не всегда. Чаще - с хорошими знакомыми, проверенными ближайшими соседями, бывшими коллегами.
Предположим, они нашли друг друга - пожилой человек, "созревший" для передачи недвижимости в обмен на уход и содержание до самой смерти, и тот, кто может взвалить на себя все подобные обязанности в обмен на квартиру. Какие шаги потребуются от сторон, чтобы правильно оформить свои отношения?
Шаг первый: важно все учесть
Перед тем как оформить ренту на квартиру, стороны формулируют перечень и важных, и второстепенных (вплоть до мельчайших деталей) условий будущего договора. Подробнейшим образом обязана быть оговорена каждая деталь. Спешка в таком деле ни к чему. Заранее должны быть продуманы все плюсы и минусы ренты на квартиру. От обеих сторон требуется вдумчивый подход к процедуре оформления документов. Такой договор отсутствует в стандартном виде, содержание его всегда носит индивидуальный характер.
Пожилой человек (владелец квартиры) перечисляет в тексте договора выдвигаемые требования: что именно обязан будет исполнять плательщик ренты. Важно не пропустить ни одного из существенных условий и сформулировать ожидаемое с предельной точностью. Например, от второй стороны требуется выплачивать конкретно оговоренную сумму не позже определённого срока. Денежное содержание обязано быть проиндексировано согласно росту инфляции. Любая из предполагаемых будущих услуг второй стороны по уходу, покупке лекарств, приготовлению пищи, уборке и т. п. обязана быть четко отражена в тексте договора.
Будьте предусмотрительны
В жизни могут встречаться самые разные ситуации. Допустим, на момент подготовки и подписания договора здоровье пожилого человека в целом не вызывало нареканий, но в дальнейшем его состояние серьезно ухудшилось. А услуги сиделки и обеспечение лекарствами договором ренты оказались не предусмотрены.
Другой случай. Тот, кто выступает в роли плательщика, внезапно умирает, не дожив до получения желанной недвижимости. Кто наследует данный договор? В тексте его об этом ничего не сказано.
Лучше будет, если вы предусмотрите все теоретически возможные ситуации. Именно потому, решившись на подобную сделку, следует обязательно привлекать к делу юриста. Обладая богатым опытом, он пояснит, какие будущая рента на квартиру плюсы и минусы принесет каждой из сторон. Специалист сможет предусмотреть максимальный круг мер по защите пожилого владельца собственности, в случае если плательщик вдруг поведет себя недобросовестно. С другой стороны, подвохи возможны и от хозяина жилья. Тогда юридически грамотно составленный документ снимет возможные риски для второй стороны.
Шаг второй: переходим к сбору бумаг
Владельцу предстоит собрать полный пакет документов, которые способны подтвердить право его собственности на данную недвижимость. Нужна будет справка о кадастровой стоимости и данные обо всех лицах, что зарегистрированы в данной квартире. Не обойтись и без оригиналов личных документов.
Часть опытных адвокатов рекомендует запастись справкой из психоневрологического диспансера. Роль ее - засвидетельствовать, что владелец квартиры на момент заключения договора пребывал в здравом уме. Этот шаг не является обязательным с точки зрения закона, но порой может избавить будущего плательщика от некоторых проблем. Дело в том, что если владелец в преклонном возрасте и с наличием серьезных заболеваний, наследники могут попытаться оспорить сделку, ссылаясь на его невменяемость.
Шаг третий: идем к нотариусу
Собрав всё необходимое, следует посетить нотариуса, которому предстоит провести оценку дееспособности квартировладельца и степени осознанности принимаемого решения. Если никаких сомнений у него не возникло, специалист обязан оформить и заверить договор пожизненной ренты на квартиру. Такое нотариальное заверение является обязательным.
После заверения у нотариуса договор передается в регистрационный орган, сторонами оплачивается госпошлина, а когда сделка регистрируется - выдается свидетельство о собственности с обременением.
Условия договора новому владельцу предстоит выполнять вплоть до самой смерти прежнего. Лишь после этого он имеет право на подачу заявления о снятии с квартиры обременения (на основании справки о смерти). И лишь после того с любыми ограничениями по использованию жилья будет покончено.
На каких условиях договор может быть расторгнут?
И рента, и содержание с иждивением в течение жизни, оформленные в виде официально заключённых договоров, могут быть отменены исключительно по взаимному соглашению обеих сторон либо в судебном порядке. Сделка может быть признана ничтожной лишь по двум основаниям. К ним относятся отсутствие исполнения обозначенных условий либо признание владельца квартиры недееспособным в момент подписания документа.
Если пункты его соблюдаются и пожилой человек заключал сделку, будучи официально вменяемым, то признание такого договора недействительным с юридической точки зрения практически невозможно. В случае, когда у получающего ренту имеются серьёзно обоснованные претензии по исполнению прописанных условий, которые возможно доказать в зале суда, такая сделка может быть расторгнута.
Практика показывает, что таких ситуаций немало. Юристы объясняют это изредка мошенничеством со стороны пожилых бывших владельцев, но в большинстве своем - прекращением фактической поддержки и заботы со стороны нового собственника.
Рента пожизненного содержания на квартиру: возможные проблемы
К таким договорам люди привыкли относиться с опаской, и не напрасно. Ведь рынок недвижимости переполнен мошенниками. Именно поэтому сторонами подобных сделок чаще всего становятся лишь хорошо знакомые люди. Но юристы успокаивают - условия и гарантии защиты могут быть прописаны в самом договоре и подкреплены его нотариальным заверением.
По своей сути данная сделка подразумевает отсутствие возможности у нового собственника продать либо отобрать у старика его жилье, вселиться туда (если это специально не оговорено). Он не может отказаться от обязанности по содержанию подопечного.
И всё же риски возможны для обеих сторон. Один из них - неправильный выбор пожилым человеком партнера по договору. Одного доверия и юридически правильно составленного документа здесь мало. Пожилой человек может с симпатией относиться к другой стороне, закрывая глаза на некоторые проявления забывчивости и необязательности, но в итоге получить регулярное нарушение условий сделки.
Обратная ситуация - когда характер партнера не пришелся старику по вкусу, и тот кропотливо выискивает мельчайшие изъяны в исполнении им оговоренных обязанностей. Со временем оба узнают о пожизненной ренте квартиры, что это не такое уж простое дело. К сожалению, формула "ничего личного" в данном случае не работает. Каждой из сторон предстоит крепко задуматься и определиться, в состоянии ли вы будете долгие годы поддерживать отношения с выбранным партнером.
Другие риски
Риск заключается и в возможной неправильной оценке собственных финансовых и физических возможностей партнером пожилого человека. Возможна ситуация, что это (пожизненная рента квартиры) - непосильная для плательщика нагрузка. Ведь расходы на обслуживание и содержание пожилого больного человека год от года будут возрастать.
Еще один риск - плательщик ренты может и не дождаться квартиры. Порой старики переживают своих партнеров одного за другим. В данном случае договором должны быть предусмотрено, на кого возлагается рента квартиры после смерти плательщика - с переходом всех прежних прав и обязанностей.
Один из возможных рисков для пожилого человека - новые владельцы могут потребовать его переселения. Если отказ от возможных переездов зафиксирован договором, данное действие относится к нарушению его условий, что дает право пожилому человеку обращаться в суд. Главное, чтобы обязательно была прописана рента квартиры с пожизненным проживанием.
Чем обычно рискует плательщик? Пожилой человек через пару лет после подписания договора внезапно может захотеть его расторгнуть в одностороннем порядке. Юристы указывают, что в случае аккуратного выполнения плательщиком всех прописанных условий такое невозможно. То есть получатель ренты не имеет в этом случае права передумать и расторгнуть сделку, руководствуясь лишь собственным желанием.
Кто кого перехитрит?
Юристы отмечают, что случаи мошенничества имеют место как со стороны плательщиков, так и со стороны дедушек-бабушек, способных под любым благовидным предлогом спровоцировать партнера на отступление от формального исполнения условий договора, на основании чего затем пытаются сделку расторгнуть. Они могут отказываться от денег или чинить препятствия в оплате ЖКХ. Затем в суде заявляют, что уже пару месяцев не видят денежного содержания. Если претензии их суд посчитает обоснованными, то право собственности старику может быть возвращено, но ранее внесенные средства ухаживающему никто не компенсирует.
Для предупреждения подобных печальных обстоятельств юристы обычно советуют плательщикам сразу же завести специальный журнал, в который заносить все квитанции и чеки, подтверждающие потраченные и перечисленные суммы. Если старик получает деньги наличными в руки, необходимо, чтобы он каждый раз за это расписывался. Данный документ способен сыграть очень важную роль при возможном судебном разбирательстве.
И всё же чаще всего встречается ситуация, когда плательщик ренты мало-помалу перестает исполнять свои обязанности. Здесь совет старику выглядит однозначно - отправляться в суд и расторгать договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием.
Наследники не дремлют
Проблемы могут быть и со стороны родственников. После смерти пожилого получателя ренты последние очень часто пытаются добиться расторжения сделки, ссылаясь на якобы недееспособность последнего. Именно на такой случай и пригодится упомянутая выше справка из психоневрологического диспансера. В случае ее отсутствия теоретически возможна процедура комплексной экспертизы психолого-психиатрического характера, проводимая посмертно, основываясь на документах и свидетельских показаниях. Но данный процесс весьма сложен, дорогостоящ и порой не приносит никаких результатов.
При условии грамотного составления текста договора все риски ликвидируются, за исключением возможного неисполнения отдельных пунктов "контракта". Проблемы возникают в случае, когда, например, не упомянута обязательность индексации денежного содержания в связи с инфляцией либо пропущен немаловажный пункт о найме сиделки при болезни. Если конкретный способ и срок выплаты денежных сумм документом не оговорены, старик может получать их бессистемно, от случая к случаю. В результате речи об улучшении его материального положения практически не идёт, а жилье уже не в собственности. Поэтому повторим еще раз - услуги юриста потребуются обеим сторонам до заключения сделки, а не по факту возникновения проблем.
Дополнительные детали
Теперь коснемся несколько более подробно особенностей таких договоров и некоторых важных юридических моментов. Какие пункты документа считаются обязательными? Их всего два: указание отчуждаемого объекта недвижимости с приведением подробных характеристик данной конкретной квартиры и определение обязательств получателя. Необходимость подробной расшифровки второго пункта мы с вами уже рассмотрели.
Получателем может быть либо гражданин (физическое лицо), либо некоммерческая организация. Плательщиком также может являться лицо как физическое, так и юридическое. Четкое определение сторон сделки в законодательстве отсутствует. Обязательность письменной формы заключения договора ренты регламентируется 584-й статьей ГК РФ, как и нотариального ее удостоверения. В случае невыполнения этого условия любой суд такую сделку признает недействительной.
Если участники - физические лица, обязательно должны быть указаны в документах данные их паспортов. Если же это коммерческие или другие организации, потребуется привести информацию, содержащуюся в учредительных документах с адресами регистрации. Все данные с детальным описанием отчуждаемого жилья должны быть также подробно перечислены. Особенный пункт - не только обязанности, но и ответственность каждой из сторон в случае просрочек платежей. Договор пожизненной ренты на квартиру обязательно скрепляется подписями всех участников.
Какие нужны документы
Перечень тех бумаг, что потребуются, может быть различным. Рассмотрим основные из них, без которых не обойтись. В качестве таковых следует назвать экспликацию подлежащего отчуждению объекта жилья с поэтажной планировкой. Заказать ее можно в БТИ, подав соответствующее заявление и оплатив данную услугу. Потребуется ряд справок из МФЦ: лицевой счёт, выписка из домовой книги. Кроме личных удостоверяющих документов сторон, нужен будет ещё кадастровый паспорт на упомянутое жилье и справка о размере его оценочной стоимости.
Если одна из сторон действует через представителя, тот, помимо собственного паспорта, обязан предъявить доверенность на право ведения сделки. Выше уже были упомянуты правоустанавливающие документы на отчуждаемую собственность, а также основания для изначального возникновения таких прав (допустим, дарственная, завещание либо договор купли-продажи). Как уже было упомянуто, не помешает и справка о дееспособности из медицинского учреждения. Ещё один обязательный документ - справка на предмет отсутствия обременений либо финансовых задолженностей объекта из ЕГРП и квитанция на уплату госпошлины за процедуру удостоверения. К пакету прилагается три экземпляра самого договора ренты.
Сколько может стоить оформление подобного договора?
Независимо от того, доверяется ли рента квартиры родственнику или постороннему, участникам предстоит заплатить за передачу отчуждаемого имущества некую денежную сумму. Как указано в главе № 30 ГК РФ, гражданин (физическое лицо) вносит ее в размере 2000 руб. Для юридического лица она гораздо выше - 22000 руб. Оформление у нотариуса подобного договора требует уплаты пошлины, размер которой зависит от стоимости отчуждаемого имущества в размере 0,5%. Верхний и нижний пределы такой суммы ограничиваются соответственно цифрами в 20000 руб. и 300 руб., что указано в соответствующей статье Гражданского кодекса.