Сегодня имущество граждан достаточно часто становится объектом преступного посягательства. Люди попадают в неприятные ситуации по разным причинам. В основном по своей доверчивости и незнанию законодательства. Одним из наиболее популярных преступлений сегодня считается мошенничество с недвижимостью. 2017 год ознаменовался введением новых правил госрегистрации. Теперь поставить на учет объект можно в другом регионе, а не только там, где он находится. По мнению специалистов, это нововведение создает благоприятные условия для преступников. Рассмотрим далее наиболее распространенные виды мошенничества с недвижимостью. 
Актуальность вопроса
В современных условиях жизни общества никто не может быть полностью застрахован от рисков. Как показывает практика, многие сделки с недвижимостью признаются недействительными уже после передачи денежных средств мошенникам. В этой связи эксперты рекомендуют большое внимание уделять вопросам безопасности на начальных этапах оформления. При возникновении каких-либо сомнений следует отказаться от заключения договоров.
Кабальное соглашение
Мошенничество при покупке недвижимости может выражаться в разных формах. Преступники придумывают все новые схемы обмана граждан. В качестве одной из них выступает кабальный договор. Он заключается с компанией-посредником. Обычно, это небольшая фирма, в которой работают вполне доброжелательные люди. При этом сотрудники прекрасно владеют навыками психологического воздействия, умеют отвлекать внимание от главных аспектов сделки, сосредотачивать потерпевшего на несущественных деталях. После оформления соглашения клиенту предлагают разные объекты, которые под его требования не подходят. В итоге клиент теряет терпение и начинает настаивать на расторжении договора и возврате документов. Однако в таком соглашении прописано, что после одностороннего отказа от него, гражданин не сможет совершить никакую сделку с недвижимостью в пределах определенного срока. Расторгнуть договор можно, но при условии уплаты фирме компенсации. Ее размер рассчитывается в зависимости от стоимости объекта. Такое мошенничество в сфере недвижимости распространено в крупных городах, там, где работает огромное количество риелторов. Жертвами преступников обычно становятся иногородние граждане.
"Мертвые души"
Мошенничество в сфере недвижимости может приобретать очень изощренные формы. Например, клиенту предлагается выкупить базу данных собственников объектов. Как правило, при этом называется чисто символическая (в сравнении с риелторским сбором) сумма 5-10 тыс. руб. Клиент соглашается, уплачивает оговоренную сумму и получает базу данных. Когда же он начинает обзванивать объекты, оказывается, что части из них не существует, некоторые сданы или проданы. В результате гражданин теряет деньги и время. 
Квартиры с жильцами
Это еще одна распространенная форма, в которой выражается мошенничество при продаже недвижимости. Приобретатель, даже выполнив все рекомендации специалистов, может не знать о владельце, временно выписанном из квартиры. Такая ситуация имеет место, к примеру, в случае, когда гражданин отбывает тюремное заключение, находится на лечении в специализированном медучреждении и пр. На соответствующий период он выписывается из помещения. Однако за ним сохраняется возможность обратной регистрации по месту жительство по возвращении. Такое правило действует и на случаи продажи недвижимости. Чтобы не стать жертвой такой ситуации, необходимо обратиться в паспортный стол или местную (поселковую) администрацию для получения информации о временно снятых с учета лиц.
Аренда с обременением
Мошенничество в сфере оборота недвижимости получило широкое распространение, как выше было сказано, вследствие незнания гражданами норм законодательства. Так, например, при заключении арендного соглашения субъект должен в обязательном порядке получить согласие на это всех владельцев помещения, проживающих и зарегистрированных в нем. Достаточно часто после оформления договора неожиданно появляется лицо, которое выступает против сделки, или еще один хозяин объекта, который вселяется вместе с арендатором. Во избежание таких казусов, необходимо удостовериться, что в арендном соглашении свои подписи поставили все заинтересованные лица.
Поддельные документы
Практически всегда мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере связано с фальсификацией бумаг. При этом преступники обладают большим опытом в части подделок. Зачастую фальшивые документы очень сложно отличить от подлинников. На практике известны случаи, когда преступники подделывают завещания, после этого оформляют объекты на подставных лиц, а затем выставляют их на продажу по очень низким ценам. Когда же появляется реальный преемник, найти свое имущество ему будет практически невозможно, как, собственно, и злоумышленников. 
Махинации с наследством
Мошенничество при сделках с недвижимостью может и не быть связано с фальсификацией документов. Часто преступники предоставляют потерпевшим ложные сведения или умалчивают какую-либо важную информацию. Например, бывают ситуации, когда собственник не поставил в известность о наличии других наследников имущества. В результате после совершения сделки, остальные преемники подают в суд требование о признании ее недействительной. Все это чревато большими финансовыми и временными потерями.
Посредники
Ими, как известно, выступают в основном агентства недвижимости. Мошенничество может выражаться в недобросовестном содействии гражданам в приобретении объектов. Раньше эта схема была очень распространена. Как правило, такое мошенничество на рынке недвижимости было направлено на малоимущих лиц, пенсионеров, сирот. Недобросовестные риелторы предлагали этим гражданам содействие в поиске подходящего объекта по приемлемой стоимости. Потенциальных клиентов возили за город, показывали просторные и добротные дома. Однако после оформления сделки люди получали в собственность нежилые сооружения в заброшенных и отдаленных деревнях. В настоящее время государство предприняло ряд мер, направленных на защиту граждан. В частности, совершить обмен жилплощади, которую занимает многодетная семья, можно только при получении согласия от органа попечительства и опеки. Уполномоченные инстанции обязаны проверить чистоту сделки, что, разумеется, отпугивает мошенников.
Сговор собственника и риелтора
Как правило, такое мошенничество с недвижимостью распространено в области аренды объектов. Потенциальный клиент обращается к риелтору или компании-посреднику. Последний довольно быстро находит объект, соответствующий требованиям. Клиент передает собственнику сумму за первый месяц, а риелтору - залог и комиссионные. Но спустя некоторое время (неделю-две) появляется хозяин объекта и говорит, что в связи с возникшими обстоятельствами сдавать помещение он больше не может. В итоге клиент в лучшем случае может получить залог. Что касается комиссионных и оплаты первого месяца аренды, то эти средства риелтор и собственник разделят между собой. Помещение же они будут сдавать по этой схеме и дальше. 
Подмена документов
Несколько лет назад была распространена следующая преступная схема. Посредник предлагает помощь в поиске объекта и оформлении договора. Как известно, клиенты, обращаясь к риелторам, подписывают соглашение об оказании последними соответствующих услуг. Однако вместо этого документа потерпевшим дают доверенность на ведение всех дел с недвижимостью или и вовсе дарственную. По своей невнимательности клиент подписывает бумагу. Документ можно оспорить в суде, но сделать это будет проблематично. Стоит сказать, что по такой схеме мошенничество при продаже недвижимости сегодня практически не совершается. Это обуславливается тем, что при подписании соглашений необходимо присутствие нотариуса или иного компетентного лица.
Проблема дольщиков
Мошенничество с недвижимостью – преступление, которое одно время часто совершалось недобросовестными фирмами-застройщиками, предлагавшими юрлицам и гражданам участие в перспективном строительстве. Схема в этом случае достаточно сложная. Именно поэтому раскрыть такое мошенничество с недвижимостью бывает непросто. Свои средства дольщики перечисляют одной фирме, она передает их второй, а сам объект возводит третья компания. Первая организация, которая осуществляет сбор денег, нарушает обязательства перед следующими участниками схемы. Они, соответственно, расторгают с ней договора. Первая фирма, собрав немаленькую сумму, просто исчезает с ней. Дольщики, в свою очередь, обращаются к компании, которая должна строить дом. Но фирма абсолютно честно заявляет, что никакие договоры ни с кем не подписывала, а значит и обязательств не имеет. Еще одна форма, в которой совершается мошенничество с недвижимостью, - финансовые пирамиды. Как правило, это хорошо организованные схемы. Под видом строительных организаций фирмы забирают у дольщиков их деньги. После этого предпринимаются разные преступные меры. Например, руководство компании исчезает, оформляется банкротство, необоснованно затягивается строительство объекта и пр. 
Схемы на сайте Avito
Эта интернет-площадка пользуется большой популярностью и у продавцов, и у приобретателей. На сайте часто выкладываются изображения объектов, которые не принадлежат лицу, подающему объявления. Злоумышленники указывают электронную почту и номера телефонов, выдавая себя за собственников. При общении потенциальным клиентам мошенники сообщают, что законные владельцы находятся за пределами города и доверили им вести дела с недвижимостью. После этого жертве предлагается перечислить одним из распространенных способов деньги на счет (задаток). Естественно, если гражданин соглашается по своей наивности, перечисленные средства ему не вернутся. Найти мошенников довольно сложно.
Ипотека
Мошенничество с недвижимостью, взятой в кредит, совершается по очень сложной схеме. Ее используют, как правило, опытные преступники. В данном случае осуществляется оформление кредита по подложным бумагам. При этом приобретается чужая или несуществующая собственность. В судебной практике имеют место случаи выявления схемы оформления залоговой стоимости объектов. Изъятие денег может осуществляться как у граждан, так и у юрлиц. Банковские структуры нередко халатно относятся к обязанностям по проверке документов, предъявляемых злоумышленниками. После получения денег мошенники пытаются скрыться или оставляют потерпевших с оформленной ипотекой и фальшивыми бумагами на несуществующие объекты. 
Особенности преступников
Кто совершает мошеннические действия с недвижимостью? Как правило, такими субъектами являются риелторы. Это могут быть и самостоятельные агенты, и небольшие фирмы. Безусловно, долгое время работать преступники не могут. Чтобы какой-то период продержаться на рынке, лица создают липовые компании по поддельным бумагам, быстро изменяют наименование организации. Часто мошенники действуют через подставных граждан, переезжают из города в город, меняют сотрудников, подделывают их личные документы.
Ответственность
За мошенничество действующее законодательство предусматривает уголовное наказание. Санкции закреплены 159 статьей УК. Самым мягким наказанием является штраф, а самым жестким – тюремное заключение. Выбор меры зависит от обстоятельств преступления, наличия квалифицирующих признаков, величины причиненного вреда. Несмотря на риск быть привлеченным к ответственности, лица все-таки решаются на совершение преступления. Основным мотивом является корысть, стремление к легкой наживе.
Рекомендации юристов
Как не стать жертвой преступника? Специалисты дают несколько простых рекомендаций. Гражданам, вступающим в сделки с недвижимостью:
- Следует проверять всю документацию, предоставленную собственником.
- При аренде жилого помещения необходимо установить количество зарегистрированных лиц, получить согласие от каждого проживающего в письменной форме. Если предполагается пользование коммерческим объектом, следует заключать только официальное соглашение, удостоверенное нотариусом.
- Для проверки обременения/ограничений необходимо запросить выписку из ЕГРП.
Не нужно бояться показаться кому-то слишком мнительным. Сделки с недвижимостью связаны с передачей крупных сумм. Решение проблем впоследствии отнимет время и дополнительные средства. Кроме этого, часто требуется и квалифицированная помощь юриста. Его услуги также будут платными. 
Особенности доказывания
При совершении сделок с недвижимостью следует быть бдительным и собрать всю доступную информацию об объекте и собственнике. Безусловно, эти материалы могут и не потребоваться, но лучше все же перестраховаться. Если сделка совершена мошенниками, в суде пригодятся все сведения и документы. При доказывании аферы они помогут восстановить все события по цепочке. Желательно также иметь свидетелей, которые могут подтвердить те или иные факты. Поэтому на оформление сделки можно взять кого-либо из родственников или знакомых. Чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо обращаться только в проверенные риелторские компании, существующие на рынке достаточно давно и успевшие себя хорошо зарекомендовать.