Купля-продажа земельных участков на территории Российской Федерации регулируется некоторыми положениями гражданского и земельного кодекса. Первое, что следует знать при решении вопроса продажи участка - это то, что он должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, то есть вы должны получить кадастровый паспорт на него. При прохождении кадастрового учета участок обретает строго определенные индивидуальные характеристики и номер, которые позволяют выделять его среди всей остальной массы земли. Значит, первое, что входит в документы для продажи земельного участка - это кадастровый паспорт. Продажа участка, состоящего на кадастровом учете, обычно не вызывает никаких проблем.
Каким образом осуществляется кадастровый учет?
Для выполнения этой операции предусмотрена специальная единая процедура. Правообладатели на участок подают заявление, правоустанавливающие документы и документы о межевании участка, лично или пользуясь услугами посредников, специалистов в этой отрасли, в орган, который ведет государственный кадастровый учет недвижимости. Специалистами этого органа проводится проверка сведений и, если все в порядке, выдается кадастровый паспорт с указанием всех характеристик участка и построек, которые на нем находятся.
Правоустанавливающая документация
Кадастровый паспорт - это лишь первая часть из того, что должно входить в документы для продажи земельного участка. Следующий пункт - это правоустанавливающая документация. Сюда могут входить самые разнообразные бумаги, говорящие о том, что вы являетесь владельцем этого куска земли. К правоустанавливающим документам относят:
- договор дарения;
- договор купли-продажи;
- договор ренты;
- свидетельство о праве наследования этого земельного участка;
- различные акты государственных органов, подтверждающие право владения и пользования;
- документация, полученная в ходе приватизации земли.
Каким образом представляются такие документы?
Правоустанавливающие документы для продажи земельного участка в СНТ должны быть представлены на момент совершения сделки, их копии являются неотъемлемой частью договора. Государственное регулирование по данному вопросу осуществляется ст. 17 Закона “О государственной регистрации прав”. Каждый правоустанавливающий документ должен быть действующим и соответствовать законодательству, имеющему место в период заключения договора. Также необходимо сделать выписку из Государственной кадастровой книги, таким образом вы точно убеждаете покупателя, что собственник участка перед ним.
Продажа участка с домом
Документы для продажи земельного участка с домом или любой другой постройкой мало чем отличаются от обычного пакета. Единственное, здесь нужно, естественно, предоставить документы на эти сооружения, подтвердить, что их постройка узаконена, дабы новоявленный собственник участка не сомневался в том, что их можно оставлять. Дело в том, что возведение сооружения или здания на участке без согласования с государственными органами является незаконным, следовательно, их могут заставить снести.
Подготовьте технический паспорт, для этого необходимо прийти в бюро по технической инвентаризации и запросить специалистов, которые произведут все необходимые замеры и составят все важнейшие документы на эти постройки.
Согласие спруга
Если вы женаты или замужем и хотите продать кусок земли, нажитый совместно, в документы для продажи земельного участка в садоводстве или за городом придется еще включить нотариально заверенное согласие вашего супруга или супруги. При этом, если на участке есть постройки, в этом документе должно быть указано, что супруг готов и к их продаже.
Таким образом, мы имеем в итоге список документов, необходимых для продажи загородной недвижимости, который будет выглядеть примерно так:
- кадастровый паспорт;
- документы, удостоверяющие право собственности на участок;
- выписка из кадастровой книги;
- документы на здания, расположенные на участке, если таковые имеются;
- заверенное нотариусом согласие мужа или жены.
Основные сложности при сборе документов
Документы для продажи земельного участка - это залог вашей юридической безопасности. Постарайтесь относиться к их сбору с особой внимательностью, дабы на этапе перехода права собственности не возникли проблемы, препятствующие благополучной продаже земли.
Особенно внимательны будьте с правоустанавливающими документами, чаще всего возникают проблемы именно с ними. Это связано с тем, что, во-первых, много мороки с их добычей, а во-вторых, иногда бывают случаи ошибок в оформлении государственными органами.
Не менее сложно и обращение за технической документацией на постройки, расположенные на участке. Если вы не провели согласование при возведении гаража или даже дома, будьте готовы к тому, что у вас будут серьезные трудности, причем не только с продажей земли с такими зданиями, но и с дальнейшим общением с государственными органами.
Совет: если у вас есть знакомые, понимающие в теме продажи, не стесняйтесь пообщаться с ними, а еще лучше - обратитесь за помощью к профессионалам. Сегодня многие компании предлагают свои услуги по сопровождению сделок купли-продажи земли, при их участии вам практически не придется ничего делать, только следить за действиями квалифицированных юристов.
Еще один дельный совет: при передаче денег пользуйтесь индивидуальной ячейкой и не экономьте время и силы на пересчет и проверку денег на наличие подделок.
В общем, как вы будете собирать пакет документов, решать только вам, главное - помните, что все не так просто. Следите за своими действиями и действиями покупателя или продавца, дабы не угодить в ловушку, расставленную специально для вас. В современных реалиях на рынке недвижимости нельзя доверять первому (и не только первому) встречному.