Понятие и виды договора ренты

Исторически договор ренты – это конструкция, которая позволяла вплоть до начала двадцатого века решить проблемы еще не существовавшего тогда социального обеспечения с помощью средств гражданского права. Сегодня рента сохраняет свое значение в качестве альтернативного и дополнительного источника дохода, как правило, на содержание граждан. В данной статье рассмотрим общие положения договора ренты, виды ренты, ее особенности, формы и правовую природу.

Понятие ренты

Под договором ренты следует понимать соглашение, в соответствии с которым получатель ренты (первая сторона) передает плательщику (второй стороне) во владение имущество, а плательщик в обмен на полученные имущественные комплексы обязуется периодически выплачивать ренту. Современное понятие и виды договора ренты предполагают, что рента рассматривается как определенная сумма денежных средств или содержание получателя в другой форме. В соответствии с действующим гражданским законодательством речь идет о достаточно специфических отношениях. Одним из самых распространенных примеров здесь служит ситуация, когда нетрудоспособный гражданин (это может быть инвалид, пенсионер и так далее) предоставляет другому человеку, который, как правило, нуждается в жилищной площади, квартиру, дом или иное недвижимое имущество в обмен на пожизненное содержание и уход. В настоящее время разные виды договора ренты могут охватывать более широкий перечень ситуаций. Целесообразно рассмотреть их подробнее.

Договор ренты на практике

В процессе изучения понятия, видов и содержания договора ренты важно уделить внимание практическим ситуациям. Разберем несколько из них:

• Получателем постоянной ренты может выступать и некоммерческая организация (юридическое лицо). В переводе с французского получатель ренты – это рантье (фр. rentier), то есть лицо, живущее на проценты с капитала, отдаваемого в ссуду. Кстати, во времена СССР данная категория лиц рассматривалась в качестве паразитирующих слоев буржуазного общества. Очевидно, что названная характеристика была исключительно идеологической.

• Понятие и виды договора ренты предполагают наличие тех или иных предметов договорных обязательств. Таким образом, предметом в данном случае может служить не только помещение жилого типа, но и любые другие имущественные комплексы. Это могут быть строения производственного типа, банковские депозиты, автомобили, предприятия и так далее. Правовая природа, понятие и виды договора ренты подразумевают включение в рассматриваемую категорию и имущественных прав, например, права требования из договора страхования недвижимого имущества. Тем не менее в эту группу нельзя отнести собственность интеллектуального плана, охраняемые сведения, а также нематериальные блага по причине того, что они не могут быть отчуждены.

• Круг плательщиков никак не ограничен. Так, плательщиком ренты может выступать юридическое лицо или даже государство, к примеру, посредством структур социального обеспечения граждан.

Признаки договора. Исторический аспект

Прежде чем рассматривать виды договора ренты (в РБ они продиктованы главой 33 Гражданского кодекса «Рента и пожизненное содержание с иждивенцем»), целесообразно определить его основные признаки, носящие классификационный характер. Стоит отметить, что они не считаются в абсолютной степени устоявшимися. Одной из причин является относительно позднее возникновение нормативного правового регулирования договора. Принято, что прообраз содержания на пожизненных условиях появился из одного обычая, который существовал со средних веков. Именно тогда монастыри принимали на пожизненное содержание граждан в обмен на недвижимые и движимые имущественные комплексы. Необходимо дополнить, что даже деньги считались весомым аргументом для возможности пойти в монастырь.

Данный вопрос был впервые урегулирован в ГК 1964 года, однако в достаточно «куцем» виде, ведь 4 статьи – это совсем не содержательно. В любом случае обязательства, схожие с указанными в современных видах договора ренты, имеются и в иных правовых культурах. К примеру, вала (в перевод с арабского – покровительство, помощь) в исламском праве, которая представляет собой договор клиентского типа. В соответствии с его условиями чужестранец, наследники которого неизвестны, получает гарантию и опеку от другого лица. Так, покровитель берет на себя ответственность (обычно гражданскую) по всем искам, которые предъявляются к его клиенту. Компенсацией в данном случае служит право наследования имущественных комплексов клиента после того, как он умрет.

Понятие, виды, формы договора ренты

Далее разберем многообразие видов и форм договора ренты. Реальный договор вступает в силу после передачи имущественных комплексов, а не после его заключения. Основной причиной здесь выступает то, что консенсуальная модель слишком ущемляла бы актуальные права получателя ренты, так как давала бы право контрагенту требовать передачу имущественных комплексов сразу после заключения договора. С экономической точки зрения получатель ренты в данном случае является более слабой стороной.

После того как договор вступил в силу и имущество было передано, получатель ренты наделяется лишь правами, а плательщик ренты – исключительно обязанностями. Речь идет о таком виде договора ренты, как односторонне обязывающий. Рассмотрим остальные.

Возмездный договор

Значительным в плане содержания видом договора ренты является возмездный договор. Среди его предметов важно отметить следующие:

• От получателя рентных платежей требуется передача в собственность плательщику имущественных комплексов (недвижимых или движимых).

• От плательщика рентных платежей требуется периодическая уплата определенной суммы денежных средств или содержание гражданина-получателя в другом виде. Необходимо дополнить, что рента может существовать не только как «дополнительная пенсия» в форме денег – в настоящее время актуальна и натуральная рента. Вообразим, что получателем рентных платежей выступает инвалид, прикованный к постели. Очевидно, что сами по себе деньги не имеют для него прямой ценности, не несут никакого смысла. Таким образом, плательщик ренты превращает их в реальные услуги или товары. Кстати, подобная ситуация нередко предполагает передачу получателем ренты денежных средств плательщику через банковское учреждение (к примеру, оформление банковского вклада или передача средств согласно договору доверительного управления). С точки зрения теории имеет смысл и операция, связанная с передачей фиксированной суммы денежных средств в обмен на ряд платежей периодического характера в той или иной валюте. Это напоминает финансовое средство СВОП производственного значения. Помимо этого, в соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК «имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно или за плату». Иными словами, имеет место еще один платеж дополнительного типа, который может предусматриваться договором. Тем не менее его нельзя рассматривать в качестве авансирования некоторой части ренты. Косвенным образом это доказывает статья 566 Гражданского кодекса. В соответствии с ней при приобретении имущественных комплексов за плату риск случайной гибели переносится с плательщика на получателя рентных платежей. Данный отход от общего принципа допустим сегодня в гражданском законодательстве достаточно редко. Именно поэтому напрашивается вывод, что выплата цены выкупа действующий ГК рассматривает как плату за капитал. Другим подтверждением является статья 570, которая исключает возможность возврата имущественных комплексов, если они были приобретены за определенную плату плательщиком ренты.

Договор ренты и риск. Соответствующие виды

В процессе изучения понятия, видов и элементов договора ренты целесообразно обозначить, что речь идет об алеаторной (рисковой) сделке. Однако здесь есть несколько достаточно серьезных отговорок:

• Во-первых, рента постоянного типа может быть как меновой, так и рисковой, в зависимости от условий о выкупе, которые определили стороны в соответствующих документах.

• Во-вторых, другими видами договора ренты являются пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивенцем. Важно отметить, что они выступают как рисковые для плательщика, потому что неизвестно, как долго проживет получатель и, соответственно, каково будет соотношение общей суммы ренты к стоимости имущественных комплексов. Необходимо дополнить, что возможность проигрыша или выигрыша для получателя является потенциальной, так как она ограничена продолжительностью его жизни.

Длящиеся, срочные и бессрочные договора

Договор ренты и его виды предполагают существование длящегося договора, который предусматривает периодические многократные платежи (обычной в равной сумме). По-другому эти выплаты называются аннуитетами.

Далее целесообразно рассмотреть срочный или бессрочный договор, относящийся к постоянной ренте. Важно отметить, что срок в данном случае выявляется специфически не посредством изначально известной цифры, определенной в соответствующей документации, а через период жизни получателя ренты. Необходимо иметь в виду, что договор нельзя отнести к категории сделок, заключенных при условии отмены, так как неизвестно, наступит данное условие или нет. Здесь уместно определение периода через указание события, которое должно наступить неизбежным образом в соответствии с пунктом 2 статьи 191 действующего гражданского законодательства. Следует заметить, что бессрочный или срочный тип затрагивает лишь обязанность плательщика осуществлять периодические выплаты или содержание получателя в ином виде (к примеру, в натуральном). Что касается обязанности последнего, связанной с передачей права собственности на имущественные комплексы, то она определяется бесповоротным и безусловным характером. Так, после прекращения действия договора ренты право собственности вернуть нельзя. Именно поэтому пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что в случаях, когда договором предусматривается передача имущественных комплексов за плату, в отношениях сторон по передаче и оплате используются правила о купле-продаже, а в случаях, когда такие имущественные комплексы передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения, так как другой распорядок не установлен законодательством и не противоречит смыслу договора ренты.

Отчуждение имущества

Необходимо отметить, что вместе с куплей-продажей, дарением и меной договор аренды включается в категорию контрактов об отчуждении имущества. Предметом таких выступает передача права собственности. Данная группа входит в масштабный класс договоров имущественного типа вместе с группами контрактов заемного и арендного характера.

Требования к договору ренты

Рассмотренные выше виды договор пожизненной ренты оформляются соответствующим серьезности мероприятия образом. Естественно, что к форме в настоящее время предъявляются повышенные требования. Она наделена своими особенностями, так как договор ренты:

• Должен быть удостоверен нотариусом.

• Должен пройти процедуру государственной регистрации, если его предметом выступает отчуждение недвижимости.

Необходимо дополнить, что несоблюдение указанных выше требований влечет за собой недействительность сделки. Подобная сделка в соответствии с пунктом 1 статьи 166 считается ничтожной.

Заключение

Мы полноценным образом разобрали договор ренты и основные аспекты, его сопровождающие (разновидности и формы, историю возникновения и правовую природу). Кроме того, представили несколько практических ситуаций, относящихся к столь обширной теме. Целесообразно сделать некоторые выводы и определить основные мысли материала. Договор ренты по своему существу представляет передачу имущественных комплексов (это может быть как движимое, так и недвижимое имущество) в собственность бесплатно или за определенную плату, обозначенную в соответствующих документах. В последнем случае плательщик ренты обязуется осуществлять периодические выплаты в пользу получателя или содержать его в иной форме (к примеру, содержание инвалида в натуральной форме). Ключевые разновидности ренты:

• Постоянные рентные платежи.

• Пожизненные рентные платежи.

• Пожизненное содержание с иждивенцем.

Мы разобрали представленные пункты во всех подробностях. В заключение стоит отметить, что договор ренты вне зависимости от его вида заключается письменно. Помимо этого, он подлежит нотариальному удостоверению, а в определенном случае – государственной регистрации. Такая ситуация предполагает, что в качестве предмета договора ренты рассматривается недвижимость.