Рубрики

Как инвестировать в недвижимость, не покупая ее. Работающие советы

Последние несколько лет рынок недвижимости бьет все рекорды по темпам роста. В крупных городах рост колеблется в пределах 10-35%, что во многом обусловлено снижением ставок по ипотечным кредитам. Таким образом, все больше людей задумываются о том, чтобы инвестировать в этот сектор и стать, например, арендодателем. Действительно, сейчас отличное время для вложений в недвижимость. И вовсе не обязательно становиться физическим собственником. Советы экспертов помогут вам сориентироваться.

Инвестируйте в фонды ETF

Биржевой фонд - это большое скопление различных видов ценных бумаг в одном месте. ETF аналогичен индексным и взаимным фондам, но он имеет более широкую диверсификацию и характеризуется более низкими затратами по всем пунктам.

Инвестирование в фонды ETF - отличный способ диверсифицировать свои вклады. Вы можете инвестировать не непосредственно в недвижимость, а в акции компаний, которые занимаются строительством или покупкой зданий (отельных, офисных и так далее). Таким образом, вы инвестируете в недвижимость, получаете дивиденды, но совершенно лишены необходимости решать проблемы, характерные для реальных владельцев.

Инвестируйте во взаимные фонды

Отличный вариант для новичков в мире инвестирования - вложиться во взаимные (паевые) фонды. Один из наиболее известных и надежных фондов, который пользуется хорошей репутацией во всем мире - DFREX. Инвестиции в этот фонд обходятся сравнительно недорого, но многолетний опыт безупречной работы позволяет чувствовать уверенность в будущей выгоде.

Еще один авторитетный паевой фонд - TIREX. Его активы достигают 2 млрд долларов. Инвесторов привлекает широкая диверсификация, а также невысокие комиссии.

В России распространены паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Но они закрытые. Это значит, что нельзя в любой момент из них выйти и забрать свои средства. Инвестору возвращаются его средства только тогда, когда строительство будет окончено, а объекты - распроданы. Тогда же выплачиваются дивиденды, а фонд ликвидируется. Учтите, что многие ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, а информации о них нет в открытых источниках.

Инвестируйте в REIT

REIT - это еще один вариант, как можно инвестировать в недвижимость, не становясь физическим собственником. Данная система позволяет диверсифицировать свои активы по типам объектов. Несмотря на периодические колебания на рынке недвижимости, в долгосрочном периоде REIT показывает вполне стабильные показатели.

Эксперты рекомендуют держаться подальше от ценных бумаг, которые не представлены на REIT, ведь такие финансовые инструменты характеризуются невысокой ликвидностью, высокими комиссиями, низкой прозрачностью и неоправданным риском. Об этом также предупреждает Комиссия по ценным бумагам и биржам США.

Важно, что REIT доступен российским инвесторам. Это отличная возможность вложиться в иностранную недвижимость, не покидая пределов Родины. Например, акции можно купить через Санкт-Петербургскую биржу. Но чтобы купить акции на бирже, нужно соответствовать некоторым требованиям:

  • инвестировать в недвижимость не менее 75% своих активов;
  • доля арендной платы в структуре прибыли не должна быть меньше 75%.

Инвестируйте в компании, ориентированные на недвижимость

Есть немало компаний, которые ориентированы на недвижимость, но не сотрудничают с популярными биржами. Это могут быть отели, туроператоры, застройщики. Вам придется потрудиться, чтобы найти их. К тому же дивиденды будут несколько ниже.

Если вы планируете приобрести акции подобной компании, стоит проявлять осторожность и осмотрительность, объективно оценить все риски. При соблюдении всех условий подобный тип инвестирования может быть вполне удачным для людей, которые хотят вложиться в определенный тип недвижимости.

Инвестируйте в строительство

Эксперты утверждают, что рост рынка недвижимости в последнее десятилетие обусловлен недостаточностью жилого фонда. То есть спрос заметно превышает предложение. Таким образом, в течение нескольких последующих десятилетий строительство жилого фонда будет бурно развиваться. Будут создаваться новые районы и восстанавливаться старые. Таким образом, инвестировать в строительство - хороший вариант на данный момент.

Наймите управляющего недвижимостью

Несмотря на то что большинство инвесторов стараются уйти от реального владения недвижимостью, все же остаются такие, для которых важно физически осязать свою собственность. Таким образом, они покупают дома и квартиры, которые приглянулись им больше всего, а потом сдают в аренду.

В качестве примера стоит привести опыт путешественника Ли Хаффмана. Он приобрел недвижимость в Северной Каролине, а сам жил в Калифорнии. Сначала он пытался управлять имуществом на расстоянии. Но это было очень хлопотно и затратно. Чтобы сохранить свое спокойствие и деньги, Ли принял решение нанять управляющего недвижимостью.

Несмотря на то что Хаффману приходится платить менеджеру 8-10% и более от прибыли, которую он получает с аренды, он считает это своим лучшим решением. Пока Ли занимается своей карьерой, менеджер заботится о том, чтобы его имущество приносило прибыль - ищет арендаторов, занимается ремонтом и прочими организационными вопросами.

Таким образом, несмотря на то что Ли Хаффман является реальным собственником недвижимости, фактически он лишен всех забот, характерных для арендодателей. В общем, планируя реальные инвестиции, заложите в свою смету затраты на оплату труда управляющего - они оправданы.

Инвестируйте в векселя

Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость, но не хотите владеть реальным объектом, вам стоит рассмотреть вариант покупки векселей. Имеется в виду покупка чужих долгов через банк. Это несет существенную экономию. Как утверждают эксперты, инвестировать в векселя очень выгодно. Но прежде чем вложить свои деньги в долговые бумаги, стоит провести тщательную проверку, чтобы быть уверенным, что вы сможете вернуть свои средства в будущем.

Давайте кредиты

Еще один интересный способ инвестирования - это предоставление твердых кредитов. Вы не вкладываетесь в объекты сами, а одалживаете деньги тому, кто хочет стать физическим собственником или приобрести ценные бумаги. Это позволяет вернуть деньги с процентами гораздо раньше, чем в других случаях.

В качестве примера можно привести опыт инвестора Джима Ванга. Он предлагает прямые кредиты людям, которые хотят инвестировать в недвижимость под 12%. Он старается работать только с теми людьми, которых знает лично. Таким образом, он чувствует себя максимально комфортно и уверенно. Джим косвенно инвестирует в недвижимость, лишая себя тех забот и проблем, с которыми сталкиваются реальные собственники физических объектов или ценных бумаг. Но предупреждает, что к работе с незнакомцами стоит относиться с максимальной осмотрительностью.

Инвестируйте онлайн

Интернет - это бесценный источник возможностей для тех, кто хочет заняться инвестированием. На специализированных сайтах (например, Fundrise или Realty Mogul) можно найти информацию о давно существующих и новых компаниях, в которые можно вложиться. Более того, вы можете инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость, а также получать дивиденды не выходя из дома.

Механизм инвестирования онлайн аналогичен схеме, по которой работает REIT. Ваши средства объединяются со средствами других вкладчиков и выступают в качестве платформы для покупки жилой или коммерческой недвижимости крупными компаниями. В конечном счете вы получаете дивиденды от той выгоды, которую получили фирмы.

Несмотря на то что данный вид инвестирования стал популярным сравнительно недавно, он уже показывает вполне неплохие результаты. Так, в 2018 году сайт Fundrise выплатил своим инвесторам в среднем 9,11% от вложенных средств. Правда, чтобы открыть счет на данном ресурсе, нужно быть аккредитованным инвестором.

Таким образом, существует принципиально иной взгляд на инвестирование в недвижимость, отличный от общепринятого. Чтобы зарабатывать на жилых и коммерческих объектах, вовсе не нужно ими владеть. Достаточно поделиться своими деньгами (на выгодных условиях) с теми, кто не боится трудностей, связанных с фактической собственностью (контакты с арендаторами, ремонт, обслуживание и так далее).