С 1 апреля начало действовать решение Центробанка России, отменяющее рекомендацию не изымать жилье у должников по ипотеке. Также было введено еще одно изменение. Банки больше не станут предоставлять ипотечные каникулы из-за резкого снижения уровня дохода или диагностированного коронавируса.
Фактическая ситуация
В прошлом году было принято решение дополнить закон «О потребительском кредите». Законодательный орган внес в него «коронавирусный пакет».
Целью таких изменений было расширение списка сложных жизненных ситуаций, по причине которых граждане могли задержать выплату кредита.
Были добавлены такие факторы:
- нетрудоспособность, подтвержденная врачом и длящаяся более 2 месяцев;
- увольнение с работы во время пандемии;
- снижение уровня дохода на 30 % и более.
Одновременно с введением этих дополнений Центробанком России была подана рекомендация не забирать у должника жилье, если оно является единственным недвижимым имуществом.
С 1 апреля действие рекомендации закончилось. Если должник по ипотечному кредиту инициирует процедуру банкротства, он не сможет сохранить свою квартиру или дом.
Партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов отметил, что по состоянию на весну 2021 года ситуация в стране остается тяжелой. Поэтому, скорее всего, будет много тех, кто потеряет свое жилье из-за задержки выплат по ипотеке.
Риелторы прогнозируют, что уже осенью на рынке недвижимости появится много залоговых квартир.
Есть ли запланированное социальное давление
Доцент кафедры «Финансы и кредит» в Дальневосточном федеральном университете Максим Кривелевич уверен, что Центральный Банк РФ занял правильную позицию в вопросе ипотечных кредитов.
Согласно мнению эксперта, решение об отзыве рекомендации не изымать залоговое имущество при задолженности – это один из методов управления стоимостью недвижимости в стране. Других скрытых мотивов в действиях Центробанка нет.
Никто, как считает Кривелевич, не оказывает целенаправленное давление на граждан, не справившихся с обязательствами перед банком.
До этого Банк России поддерживал рынок строительного жилья в период кризиса за счет льготной ипотеки. Сейчас наступил момент, когда необходимо замедлять гиперинфляцию квадратного метра. Центробанк просто делает свою работу.
Мнение Максима Кривелевича выглядит объективным, поскольку в прошлом году цены на жилую недвижимость резко пошли вверх. На это обратил внимание даже президент. В итоге перед правительством была поставлена задача снизить стоимость квадратного метра.
Эффективность принятых мер
Согласно мнению вице-президента Гильдии риелторов РФ Константина Апрелева, решение ЦБ относительно ипотечного жилья может не оказать ожидаемого правительством эффекта.
То имущество, которое будет изъято за долги, появится на рынке недвижимости не ранее осени. В весенние и летние месяцы результаты решения Центробанка ощутить не получится.
Как утверждает Апрелев, стоимость жилой недвижимости формируется под влиянием реального спроса и предложения. Движение цен на квартиры и дома имеет цикличный характер. Такие циклы длятся несколько лет.
Другими словами можно сказать, что за счет изъятых квартир, выставленных на продажу, быстро сбить цены не получится.
Константин Апрелев убежден, что многие россияне осознают, что в ближайшие годы значительного роста цен на жилую недвижимость не будет. Это означает, что причин для быстрой покупки квартиры нет.
Более того, многие из тех, кто планировал приобрести жилье, уже сделали это за накопленные или ипотечные средства. Поэтому повышенного спроса на выставленные банками квартиры не будет.
Доступный компромисс
Как заявляет Константин Апрелев, банки не стремятся получать залоговую недвижимость, поскольку потом придется тратить время и ресурсы для ее реализации. Кроме того, сам процесс изъятия квартир сопряжен с неизбежными эксплуатационными расходами.
Альтернативой выселения должников может стать помощь в продаже ипотечной недвижимости. Суть идеи в том, что банк помогает проблемному клиенту, он продает квартиру и возвращает из этих денег сумму долга.
На оставшиеся средства уже бывший должник покупает малогабаритную квартиру. Это не лучший вариант, но явно более комфортный для обеих сторон.
Процент должников
Исполнительный директор проекта «За права заемщиков» Евгения Лазарева отмечает, что большая часть взявших ипотеку - это ответственные люди.
Такие клиенты стараются платить вовремя, даже если в стране кризис. Это утверждение подтверждает статистика. Во время пандемии многие клиенты банков платили по ипотечному кредиту без задержек.
В итоге своего жилья лишится небольшой процент людей при условии, что они не смогут исправить ситуацию в ближайшее время.
Академик РАН Гарегин Тосунян отмечает, что Центробанк России следит за тем, чтобы не было злоупотребления возможностью выселения. Судьи со своей стороны также будут предельно внимательно разбирать подобные дела.
Правительство не заинтересовано в массовом выселении. Поэтому перед окончательным решением банки нередко будут предпринимать попытки исправить ситуацию.
Дополнительные возможности
Как говорит Евгения Лазарева, банки во время пандемии разработали собственные программы реструктуризации долга и ввели достаточно программ, позволяющих рефинансировать кредиты.
Специалист говорит, что подобными инструментами можно и нужно пользоваться. Если возникли сложности с ипотекой, необходимо идти в банк и договариваться. Просто ожидать решения кредитной организации – это ошибка.
Если не хватает опыта в работе с банками, можно обратиться в Службу защиты прав потребителей финансовых услуг. Работает она при Центробанке России.
