Бытует стереотип, что недвижимость – беспроигрышный способ инвестирования. Что бы в мире ни происходило, квартира или дом навсегда останутся твоими. Жилье можно сдавать и получать пассивный доход.
На практике недвижимость подвержена колебаниям цен. Необходимо искать жильцов, оплачивать коммунальные услуги, налоги, периодически проводить ремонт. Разберемся, как заработать на рынке жилья и возможно ли это в 2023 году.
И хочется и колется
За прошедшие 5 лет мир сильно изменился. И в обществе, и в политике, и в финансах. Когда на твоих глазах взлетают до небес и рушатся криптовалюта, фондовый рынок, курс рубля, невольно ищешь стабильности и умиротворения.
Во что инвестировать: золото, валюту, антиквариат, банковские вклады, ценные бумаги, биткоин? Многие эти активы слишком рисковые и непредсказуемые. Мысли невольно обращаются к недвижимости. Да, стоимость ее высокая. Но она видится надежным монолитом посреди шаткой почвы.
В больших городах России наблюдается бум новостроек. Спрос очень высок. Стоимость квадратного метра за 3 года возросла на 80-90%. С одной стороны, опасаешься, что это может оказаться "финансовый пузырь" и цена недвижимости после "накачки" обвалится. С другой, хочешь вскочить в последний вагон уходящего поезда. Что, если цены еще больше вырастут? Надо брать сейчас!
Точка разворота
В бизнесе есть понятие "точка разворота", после которой инвестиция становится невыгодной. К примеру, вы купили квартиру на пике цен рынка недвижимости. И вскоре стоимость жилья начинает снижаться. Если ее продать, вы потеряете часть денег при любом раскладе. Если выжидать, убыток будет выше.
Но рынок недвижимости подвержен финансовым циклам. Возможно, в далекой перспективе квартиры снова подорожают, и вы извлечете прибыль. Но готовы ли вы ждать годами и десятилетиями? Со временем дом стареет, инфляция по кусочку съедает ваши деньги. Это как купить биткоин за 60 000 долларов и мечтать, что когда-нибудь он взлетит до миллиона. И стараться не замечать, что он подешевел вдвое.
Попасть в "точку разворота" – страшный сон любого инвестора. Учитывая непростую сегодня ситуацию, недвижимость уже начала терять в цене. А ведь 2023 год только начался.
Пандемия запустила инфляцию
Кстати, жилье дешевеет не только в России и постсоветских странах. На крупных ранках недвижимости, таких как страны Скандинавии, Австралия, Канада, США также наблюдается стагнация.
Причина кроется в ослабленной коронавирусом экономике. 5 мая ВОЗ объявил об окончании пандемии. Люди не перестали болеть ковидом, но все ограничения уже сняты. Долгие 3 года пандемии высасывали соки из бюджета стран.
Из-за этого правительства вынуждены были повышать процентные ставки. В результате ставки по ипотекам оказались шокирующими. В США они выросли в 2 раза. Поэтому рынок жилья сильно просел. В России также увеличилась ипотечная ставка, а банки ужесточили условия ее получения.
Важна цена не покупки, а продажи
В 2022 году по разным причинам часть россиян ринулась избавляться от лишней недвижимости. Во второй половине года правительство зафиксировало курс рубля. И это здорово помогло получить прибыль благодаря приостановке инфляционных процессов. Хотя многим приходилось срочно продавать по сниженной стоимости, продавцы если и не остались в плюсе, то много не потеряли.
Вырученные деньги ушлые предприниматели вложили в зарубежную недвижимость. В Таиланде, Дубае, Турции наблюдается строительный бум. Хотя цены за квадрат там высокие, им есть куда расти.
Но при этом опасность "пузыря" умалять тоже не стоит. Если он лопнет, стоимость жилья рухнет, как и вложенные средства. Закон рынка гласит:"Прибыльная инвестиция – это вовсе не удачная покупка, а удачная продажа".
Определитесь с целью
Люди старшего возраста по привычке думают, что недвижимость априори растет в цене. Это не совсем так. Если заглядывать лет на 20 вперед, и при этом квартира куплена в новом доме, то вполне возможно.
Но это сложно назвать инвестицией. Если вы покупаете квартиру для жизни, то проблем нет. А если для пассивного дохода, то готовьтесь к подводным камням. К примеру, с 2017 по 2019 годы жилье подорожало только на 10%, и то в рублях. В пересчете на доллары оно подешевело на 5%. Хорошую прибыль получили те, кто вложился в ценные бумаги и валюту.
Планируя инвестиции в недвижимость, наймите квалифицированного риелтора или экономиста. Подсчитайте, какие доходы можно получать с аренды в выбранном районе, оцените риски и затраты, изучите прогнозы роста рынка жилья. И избавьтесь от иллюзий, что приобретя квартиру сегодня, через пару лет вы продадите ее в 2-3 раза дороже.
Стройматериалы в цене
Одна из причин, почему вкладываться в недвижимость пока выгодно, кроется в повышении стоимости стройматериалов. Учитывая складывающуюся ситуацию, материалы дорожают не по дням, а по часам.
Соответственно, новые квартиры, построенные завтра, будут в любом случае дороже тех, которые куплены вчера. Но при условии политической стабильности в стране.
Это правило не касается вторичного рынка жилья. Старые дома теряют в стоимости по мере ветшания. Все же молодежь старается приобретать жилье в новостройках благодаря ипотеке. Исключение может составлять недвижимость в престижных районах.
Коммерческая недвижимость
Опытные инвесторы считают коммерческую недвижимость лучшим способом для приумножения капитала.
Ее преимуществами являются:
- доступность;
- высокая доходность;
- простота использования;
- понятность и прозрачность в плане законодательства и налогов.
Опыт показывает, что коммерческая недвижимость приносит вдвое больше дохода, чем жилая. При сдаче квартир высоки риски, ведь много недобросовестных арендаторов. Жильцы часто меняются, внося неразбериху в планирование.
Коммерческие компании, арендующие помещения, наоборот, стремятся застолбить их на как можно больший срок. Если дела идут хорошо, им невыгодно переезжать. Монтаж/демонтаж станков и оборудования – процесс не быстрый, затратный и сопряжен с нервотрепкой.
Апартаменты
Специалисты советуют обратить внимание на апартаменты. Для России это пока новый вид недвижимости, сулящий большие перспективы. Во всем мире люди по достоинству оценили их удобство и коммерческую привлекательность.
По российскому законодательству апартаменты не могут считаться жилым помещением. Пока прописаться в них нельзя. Поэтому стоят они дешевле. Однако в правительстве рассматривают вопрос перевода в жилой фонд, что автоматически повысит их цену. Впрочем, загадывать наперед рискованно.
Загородные дома
В России инвестиции в загородную недвижимость практикуются неохотно. Хотя отмечается устойчивый тренд популярности частного жилья у россиян, его в основном используют для жизни. Извлечь коммерческую выгоду с ее перепродажи или сдачи в аренду сложно даже опытным специалистам.
Молодежь старается жить поближе к центру города, где кипит жизнь. Обеспеченные люди имеют свое жилье. Работягам будет сложно добираться на работу с пригорода. А у пенсионеров не хватит денег на аренду.
Об инвестиции стоит задуматься, если загородный объект продается с хорошей скидкой или в престижном районе с перспективой на будущее. Но учтите, что поддерживать частный дом в порядке намного сложнее и затратнее, чем квартиру.
Делая выбор, не действуйте с бухты-барахты. Условия значительно отличаются от региона к региону, от города к городу, от микрорайона к микрорайону. Подумайте, является ли перспективным ваш населенный пункт. Посмотрите статистику, сокращается население или убывает. Насколько развита инфраструктура, каковы транспортная доступность и репутация того или иного района.
